Үлескер болу тәуекелі азайып, үлескер тарту талабы күшейді – жаңа заң
АСТАНА. KAZINFORM – 31 тамызда елімізде тұрғын үй құрылысына үлескерлік қатысуға қатысты жаңа заң күшіне енді. Бұл нормалар тұрғын үй нарығына және құрылыс саласына қалай әсер етеді? Пәтер бағасына ықпалын тигізе ме? Бұрын қолданыста болған қандай келісім түрлеріне тыйым салынды? Оны бұзғандарға қандай жаза белгіленді? Казинформ агенттігі осы сауалдарға жауап іздеп көрді.
30 маусымда Мемлекет басшысы «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау жөніндегі қызметтерді көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Заңға қол қойды.
Түзетулердің бірінші блогы үлестік құрылыс процестерінің заңдылығы мен ашықтығын қамтамасыз етуге, үлескерлердің құқықтары мен заңды мүдделерін қорғауға бағытталған. Заң Азаматтық, Қылмыстық, Қылмыстық-процестік, Азаматтық процестік және Әлеуметтік кодекстерге, сондай-ақ 14 заңға түзетулер енгізді.
Қандай тыйымдар енгізілді?
Жаңа заң тұрғын үй саласына қатысты енгізген ең негізгі 2 өзгеріс бар:
- «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ (Бірыңғай оператор – ред.) кепілдігі немесе жергілікті атқарушы органның (әкімдік – ред.) рұқсаты жоқ құрылыс компаниясына үлескер қаржысын тартуға тыйым салынды.
- Бұдан былай үлескер қолма-қол ақшаға пәтер сатып ала алмайды, қаржы құрылыс компаниясына тек екінші деңгейлі банктер арқылы аударылады.
Заңгер Аржан Садуақастың пікірінше, бірінші өзгеріс тұрғын үй бағасына аздап әсер ете отырып, құрылыс нарығын «тазалайды».
— Қысқа мерзімде бағаның өсуі не ұсыныстың азаюы мүмкін. Себебі бірқатар ұсақ компаниялар қолма-қол ақшасыз жұмыс істей алмайды, осыдан барып баға өсетін шығар. Енді ұзақ мерзіммен алатын болсақ, нарық ұсақ, қаржылық мәселесі бар компаниялардан тазарады. Тек қаржылық тұрғыда тұрақты әрі сенімді компаниялар қалады. Ол тұтынушының сапалы әрі заңдық тұрғыдан қорғалған үйге қол жеткізуіне жол ашады, – дейді ол.
Ал қолма-қол ақшаға пәтер сатып алуға салынған тыйым ақшаны жылыстату жолын тежеп, заңсыз жолмен табылған қаржының тұрғын үй нарығына «ағынын» тоқтатады.
— Бұл өзгерістер ел азаматтарының қаржысын қорғау үшін жасалған. Бұрын көптеген құрылыс компаниялары пәтерді қолма-қол ақшаға сатамыз деп, алдын ала қаражатты жинап алады да, кейін үйді салмай қояды. Ондайды көбінесе үлескер тартуға рұқсаты жоқ компаниялар жасайды. Одан бөлек, заңсыз ақшаның ізін жасыру деген бар. Кейбір азаматтар жемқорлық не қылмыстық жолмен табылған қаржыны заңдастыру мақсатында пәтер сатып алады. Ол кезде құрылыс компаниясы бұл ақша қайдан пайда болды деп сұрамайды. Ал егер пәтер банк арқылы алынса, ол жерде қаржы мониторингісінен өтеді. Керек болған жағдайда бұл ақшаны қайдан таптыңыз деген сұрақ қойылады. Осы тұрғыдан алғанда бұл норманы сыбайлас жемқорлыққа да қарсы құрал деп қабылдауға болады, – дейді заңгер.
Сондай-ақ Аржан Садуақас қолма-қол ақшаға пәтер сатып алу әртүрлі алаяқтыққа да алып келетін операция екенін еске салды. Сонда пәтердің қаржысын тек банк арқылы аудару бірінші сыбайлас жемқорлықтың алдын алса, екіншіден алаяқтарға ұрынып қалудан да қорғайтын тәсіл деуге болады.
ҚТК кепілдігі — үлескер қаржысын қорғау кепілі
ҚР ӨҚМ Құрылыс және тұрғын үй коммуналдық шаруашылық істері комитеті төрағасы Бақытжан Жүнісбеков құрылыс компанияларының «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ кепілдігін алуы пәтер сатып алушылардың құқығын қорғау механизмін айтарлықтай нығайтатынын айтты.
— Құрылыс салушы мен уәкілетті компания кепілдік алу үшін «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ-ға (ҚТК) жүгініп, жобаның заңдық тазалығын, экономикалық орындылығын және тараптардың қаржылық тұрақтылығын растайтын қажетті құжаттар пакетін ұсынады. ҚТК жобаға кешенді бағалау жүргізеді, оған техникалық-экономикалық, қаржылық және заңдық сараптама, сондай-ақ тәуекелдер мен қаржыландыру құрылымын талдау кіреді. Кепілдік беру туралы шартқа қол қойылғанға дейін уәкілетті компания бас мердігермен шарт жасасуға және «ҚТК» АҚ мен инжинирингтік ұйыммен үшжақты келісімге қол қоюға міндетті. Инжинирингтік ұйым техникалық қадағалауды, құрылыс-монтаж жұмыстарының мерзімі мен көлемін бақылауды, сондай-ақ үлескерлердің қаражатын мақсатты пайдалану мониторингін жүзеге асырады, – деді ол ОКҚ алаңындағы баспасөз мәслихатында.
Сондай-ақ ол барлық алдын ала рәсімдер аяқталғаннан кейін ҚТК мен уәкілетті компания арасында кепілдік беру туралы шарт жасалып, онда тараптардың міндеттемелері мен кепілдік жағдайын тану шарттары бекітілетінін айтты.
— Бірыңғай оператордың кепілдігі үлескерге қосымша мүліктік кепілзатсыз-ақ салынып жатқан тұрғын үйге ипотекалық несие рәсімдеуге, сондай-ақ «Отбасы банкі» жүйесінің құралдары арқылы зейнетақы жинақтарын пайдалануға мүмкіндік береді. Осылайша, кепілдік тетігі үлескерлерге сенімді құқықтық қорғауды, құрылыс қаржыландыруының ашықтығын және құрылыс салушыда қаржылық тәуекелдер туындаған жағдайда жобаның аяқталуын қамтамасыз етеді, – деді Бақытжан Жүнісбеков.
Оның айтуынша, жаңа механизмнің негізгі сатылары мынандай:
- Құрылыс салушы жобалық-сметалық құжаттаманы (ЖСҚ) әзірлейді.
- Банк құрылыс салушыны талдайды (қаржылық жағдайы, тәжірибесі, беделі және т.б.).
- Банк арнайы шот ашады.
- Құрылыс салушы қаражатқа кезең-кезеңімен қол жеткізеді, бұл белгілі бір құрылыс жұмыстары орындалғанын растағаннан кейін жүзеге асады.
- Банктік келісімшартқа қол қойылғаннан кейін құрылыс салушыға үлескерлердің қаражатын тартуға жергілікті атқарушы органнан (ЖАО) рұқсат беріледі.
- Үлескерлер қаражатты құрылыс салушыға тікелей емес, банк шоттарына аударады.
- Банк құрылыс кезеңдерінің орындалуын тәуелсіз сарапшылар (техникалық қадағалау ұйымдары) арқылы бақылайды.
- Банк құрылыс салушыға қаражатты белгілі бір кезеңдер орындалғаннан кейін аударады (қаңқаны тұрғызу, терезелерді орнату, инженерлік коммуникацияларды жүргізу және т.б.).
- Банк бақылау функцияларын аяқтайды.
- Үлескерлерге меншік құқығы беріледі.
Құрылыс компанияларына жеңілдіктер бар
Бір қарағанда, заң талабы күшейіп, ендігі жерде құрылыс салушы компаниялардың тынысы тарылатындай көрінуі мүмкін. Алайда, мамандар бұның бәрі қаржыны заңды айналымға салып, қаржылық ашықтықты қамтамасыз ету үшін жасалып жатқанын айтады. Осы орайда құрылыс компанияларын қаражатты заңды жолмен тартуға ынталандыру мақсатында Бірыңғай оператор кепілдігін алу талаптары жеңілдетілді.
— Тәжірибеге қойылатын талап 3 жылдан 2 жылға қысқарды, құрылыс көлемі бойынша талап республикалық маңызы бар қалалар мен астанада – 18 мың шаршы метрден 10 мың шаршы метрге, өңірлерде – 9 мың шаршы метрден 5 мың шаршы метрге дейін төмендетілді, – дейді Бақытжан Жүнісбеков.
Комитет басшысының айтуынша, осыған дейін тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу тәсілі өзін халықты баспанамен қамтамасыз етудің тиімді тетігі ретінде көрсете алған. Алайда ағымдағы сын-қатерлер, соның ішінде құрылыс салушылардың жосықсыз тәжірибесі, реттеудің жеткіліксіздігі және аймақтық құрылыс салушылардың заңды үлестік нарыққа қатысуына негізсіз кедергілердің болуы заңнамалық базаны жаңартуға алып келген. 31 тамызда күшіне енген нормалар негізінен осы түйткілді мәселелерді реттеу үшін әзірленген.
