Мемлекет және қатардағы азаматтар үлестік қатысудағы күрделі айла-шарғыларға бұдан былай үзілді-кесілді тоқтау салынып, азаматтардың заңды құқығы ойдағыдай шешіледі деп оған үміт артып отыр. Заң ағымдағы айда қабылданады және тағы үш ай өткеннен кейін күшіне енеді деп күтілуде. Үлестік қатысу саласындағы ағымдағы жағдайды айқындау, сондай-ақ осы саланың даму перспективаларын анықтау үшін ҚазАқпарат тілшісі ҚР Индустрия және сауда министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық комитеті төрағасының орынбасары Николай Тихонюкпен кездесті.
- Николай Петрович, үлестік құрылыс саласындағы бүгінгі таңдағы істің жайы туралы айтып берсеңіз?
- 2009 жылдың соңында республикада үлестік қатысумен құрылысы жүргізілген 450 нысан болды. Осы кезге дейін 25,6 мың үлескері бар 186 нысан аяқталды. Бүгінде пайдалануға берілмеген әрбір нысан ҚР Үкіметінің бақылауында тұр. Сондай-ақ қажетті қаржыландыру көлемі де белгілі және қаржылар түсетін көздер де белгіленген. Нысандар шартты түрде үш санатқа бөлінген: дербес салынып жатқан, мемлекеттен несие түрінде көмек алып жатқан және проблемалық нысандар. Үлестік құрылыс нысандарының 95 пайызы шоғырланған Алматы мен Астана қалалары, сондай-ақ Ақмола және Алматы облыстары бойынша пайдалануға берудің қатаң кестесі жасалған, әкімдердің орынбасарлары әр апта сайын олардағы жұмыстардың барысы жайлы Үкімет алдында есеп беріп отыр. Бұдан басқа, республикалық және жергілікті мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау бөлімшелері тұрғын үй құрылысы нысандарын үнемі аралап, ондағы қалыптасқан ахуалды назарда ұстап отырады. Бүгінде үлестік құрылыстың барлық нысандары бойынша жобалау-сметалық құжаттау түгелдей дерлік аяқталды. Қазір олар қажетті қаражаттар және одан әрі іске қосу мерзімдері бойынша дәл ақпарат әзірлеу үшін мемлекеттік сараптауда жатыр. Тұтастай алғанда, тұрғын үй құрылысы нысандарын аяқтау үшін мемлекет 204,5 млрд. теңге бөлді. Оның 155,8 млрд.теңгесі - республикалық бюджеттен, және 48,7 млрд.теңгесі - ҚР Үкіметінің резервтерінен бөлініп отыр. Қолдағы бар мәліметтерге қарағанда, бүгінде республикада 41 мыңнан астам үлескердің қатысуымен 225 нысан салынуда. Соның ішінде Астана бойынша 22 мың үлескерімен 114 нысан және Алматыда 11,5 мың үлескерімен 56 нысан салынып жатыр. Егер елорда жөнінде айтар болсақ, ағымдағы жылдың басынан бері сегіз нысан пайдалануға берілді және 2257 үлескер өз пәтерлерінің кілттерін алды. Астана бойынша тұтастай алғанда, 114 нысанның 60-ында даярлығы дәрежесінің артуы байқалады. Жыл аяғына дейін елордалық әкімдік 90 нысан бойынша 14838 үлескерді тұрғын үймен қамтамасыз етуді жоспарлап отыр, жеті мыңнан астам үлескері бар қалған 24 нысан келесі жылы аяқталады. Алматы бойынша осы жылғы І тоқсанда 829 үлескері бар сегіз нысан аяқталды. Оның ішінде 2 нысан - «Самұрық-Қазына» ҰӘҚ» АҚ несиелері есебінен жүргізілді және алты нысан - дербес салынып жатқандар тізіміндегілер. Тұтастай алғанда, қаладағы 57 нысанның 31-інде әзірлік дәрежесі артып отырғаны байқалуда. Осы жылдың аяғына дейін оңтүстік астанада 4,2 мың үлескері бар 29 нысанның аяқталуы жоспарлануда, қалған жеті мыңнан астам үлескері бар 28 нысан 2010-2011 жылдары аяқталады.
- Проблемалық нысандарда неғұрлым өткір тұрған қандай мәселелер бар?
- Негізгі проблема мынада: бұл нысандарды ешқашан құрылыспен айналыспаған адамдар салды және жеңіл жолмен ақша табу үшін құрылыс бизнесіне қойып кетті. Жобалық құжаттамалар толық емес көлемінде орындалған, соған сәйкес сметалары жоқ, қазір бұл жұмысты қиындатып отыр. Жобалық құжаттаманы қалпына келтіріп, жобаны мемлекеттік сараптамадан өткізу қажет. Қазіргі шынайы жағдайды есепке ала отырып, Астанада үлестік құрылыс нысандарының негізгі бөлігі 2010 жылдың соңына дейін пайдалануға беріледі деп айтуға болады. Астанада бүгінде 21 проблемалық нысан бар. Оның ішінен 10 үй іріктеліп алынды, олар біткеннен кейін 21 проблемалық нысанның барлық үлескерлері оларға көшіп, соларда қоныстанады. Алайда, Алматыда кейбір тұрғын үй кешендері 2011 жылы аяқталуы мүмкін. Бүгінгі таңда Астана қаласының проблемалық нысандары «Жаңа құрылыс» «ЖШС, Алматыда «Алматы әкімдігі аппаратының күрделі құрылыс кәсіпорыны» ЖШС күшімен аяқталуда.
- Қазір ҚР Парламентінде талқыланып жатқан үлестік құрылыс бойынша жаңа заң жобасының мәні неде?
- Бұл заң жобасының тұжырымдамалық жаңалығы сонда, жобада үлестік құрылысқа барлық қатысушылардың қатынастары жіті реттелген. Заң үлескер өзінің жылжымайтын мүлкін алуына немесе өз ақшасын қайтарып алуына кепілдік береді. Сондай-ақ заң жобасында құрылыс салушыға неғұрлым қатаң біліктілік талаптары қойылған - оның міндеттемелерінің тізімі мен үлескерге қатысты кепілдіктері кеңейтілген. Айталық, заң жобасына мемлекеттік орган деген түсінік енгізілген, оның қызметі тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу саласындағы бірыңғай мемлекеттік саясатты жүзеге асыру болмақ. Заң жобасына сәйкес үлестік қатысумен тұрғын үй құрылысына төрт тарап қатысады: құрылыс салушы, үлескер, жобалау компаниясы және банк. Олардың өзара қатынастары мына түрде болады. Алдымен төрт жақты шарт жасалады, бұдан кейін үлескер банк депозитіне шарт сомасының 15 пайызынан кем емес мөлшерде алғашқы үлесін салады және одан әрі шартқа сәйкес толықтырып отырады. Бұнымен бір мезгілде жобалау компаниясы өз есебінен немесе инвесторлардың қаржысы, сондай-ақ банк несиесі есебінен тұрғын үйді салып, пайдалануға береді. Осыдан кейін ғана сатып алушылар оларға құқық беретін құжаттар алады, банк жобалау компаниясына үлескерлердің ақшасын аударады. Бұған қоса құрылыс салушы кейінгі екі жыл бойы жобалау-сметалық құжаттарға және үлестік қатысу туралы шартқа сәйкес нысанның кепілді сапасын қамтамасыз етуі тиіс. Заң жобасы бойынша әрбір тұрғызылатын тұрғын үй кешенінің өз жобалау компаниясы құрылады. Бұл үшін құрылыс салушы жаңа заңды тұлғаны құрады, оның қызметінің мақсаты осы ғимараттың салынуын қатаң қадағалау болмақ, яғни, құрылыс салушы құрылысты үлескермен бірге жобалау компаниясын құру арқылы ұйымдастырады. Ол тапсырыс беруші ретінде де, сонымен қатар құрылыс компаниясының рөлін де атқара алады. Ғимарат салынғаннан кейін жобалау компаниясы таратылады, немесе, егер жергілікті атқарушы органға алғашқы нысанның толық аяқталғандығы туралы құжаттар тапсырылса, басқа үйдің құрылысымен айналыса алады. Үлестік құрылыс қатынастарында жобалау компаниясы ретінде жаңа қатысушының құрылуы себебі мынада: құрылыс салушы бірнеше тұрғын кешендерін салуға бастамашы болуы мүмкін, сондай-ақ құрылыстан басқа да табыс көздері болуы мүмкін. Бұл жағдайда нақты нысанға бағытталатын қаржы ағынын бақылап отыру мүмкін емес, ал жобалау компаниясы нақты үй құрылысынан басқа шаруамен айналыспайды. Сондай-ақ «Лицензиялау туралы» ҚР Заңына да түзетулер енгізіледі, онда үлескерлердің ақшасын тарту есебінен тұрғын үй ғимараттарының құрылысына қызмет көлемі бойынша лицензия біржолғы түрде, жобалау компаниясына нақты тұрғын ғимарат құрылысына беріледі. Жаңа біліктілік талаптарында құрылыс салушының тұрғын ғимараттар мен пәтерлер салу жөнінен тиісті тәжірибесі болуы қарастырылған. Бұдан басқа, жобалау компаниялары нысанға лицензия алу үшін оның кемінде салынатын тұрғын ғимараттың сметалық құнының 25 пайызынан кем емес, өз қаржысы болуы тиіс. Бұған қоса, заңда жобалау компаниясы инвестордан немесе банктен құрылыстың қалған 75 пайыз қаржысын ұсынатыны туралы кепілдігі болуы тиіс екендігі көрсетілген. Жобаның тағы бір жаңалығы, құрылыс салушы салатын құрылысының жобалық және сметалық құжаттамаларын ұсынуы міндетті. Бұған дейін құрылыс салушылар жобалық құжаттамаларды ғана ұсынатын, ал сметалық ақпарат коммерциялық құпия деп танылып келді. Егер бұл арада үлескерлер ақшасы тартылатын болса, қандай құпиялық болуы мүмкін- Жобалық компанияның қызметі барлық жағынан да ашық болуы тиіс. Сондай-ақ жаңа заң бойынша үйді тұрғызу мерзімі тек қана мемлекеттік сараптама бекіткен жобалық-сметалық құжаттармен ғана айқындалады. Бұл үлескерлерді алдау және құрылыстың рекордтық және негізсіз мерзімдері туралы уәделерге тоқтау салады. Дегенмен, бұл жағдайда да нысан уақытында тапсырылмаса, үлескердің құрылыс салушымен одан әрі жұмыс жасауына немесе өзінің ақшасын депозит бойынша есептелген пайызымен қайтарып алуға хақысы бар. Егер ол құрылыстың аяқталуын күтетін болса, жобалық компания заңға сәйкес айыппұл өсімін төлейді.
- Жаңа заң қабылдануымен байланысты үлескерлердің мүддесі қалай қорғалады?
- Үлестік құрылыстың негізгі мәні сатып алушыға тұрғын жылжымайтын мүлікті сатып алу төлемін кейінге қалдыруға мүмкіндік беру. Сондай-ақ құрылыстың осындай түрінің маңызды мақсаты - нысанның нарықтық құнын төмендету, алайда соңғы жылдардың тәжірибесі көрсеткендей, бізде бұған керісінше болып жүр. Заң қабылданғаннан кейін сатып алушыға пәтердің немесе үйдің сметалық құны, соған сәйкес мәлімделген нарықтық бағасы туралы ақпарат қолжетімді болмақ, Бұрын есептелмеген инженерлік коммуникациялар шығыны құрылыс үдерісінде оның бағасын елеулі шарықтатып жіберген жағдайлар жиі кездесті, ал бұл тікелей үлескердің қалтасын қағып, қосымша тағы едәуір ақша төлеуге мәжбүрледі. Сонымен бірге мына жайды да атап өту қажет, сатып алушы үлестік қатысу туралы шарт жасасқаннан кейін өзінің ақшасын қол қойған алғашқы айдың ішінде ғана қайтарып ала алады. Бұл мерзім өткеннен кейін бұлай істеуге мүмкіндік болмайды. Алайда үлескер егер құрылыс салушы шарт талаптарын орындамаса, ақшасын қайтарып алуға толық хақылы. Егер өкілетті орган құрылыс барысында кейін қалушылық бар екенін анықтаса, ол келісім-шартты бұзуға бастамашы болады, ал банк сатып алушының депозиттегі ақшасын сыйақысымен қоса қайтарып береді. Сондай-ақ үйге қоныстанған адамдар пәтерді заңды түрде өзінің меншігіне рәсімдей алмай жүрген жағдайлар да бірнеше мәрте орын алды. Бұл сот құрылыс салушы компанияның мүлкін тұтқындау салдарынан немесе құрылыс банкте кепілде болуы себебінен болды. Бұл мәселені біз ҚР Жоғарғы соты мамандарын шақырып пысықтадық, олар өздерінің түсініктемелерін берді. Олардың айтуынша, бұндай жағдайда үлескер сотқа жүгіне алады, ал онда шағымданушы шарт бойынша өзінің міндеттемелерін орындаған болса, үлескердің меншігіне жататын мүлік жедел түрде тыйым салудан босатылады. Жаңа заң қабылданғаннан кейін мұндай жағдайларға тосқауыл қойылады. Тұтастай алғанда, бүгінде Сенат қарап жатқан жаңа заңда тараптардың құқықтары мен міндеттері жіті және шынайы реттелген. Оның басты мақсаты - тең құқықты өзара қатынастар негізінде үлестің құрылысқа барлық қатысушылардың мүдделерін қамтамасыз ету болмақ.