Мұндай даулар көбіне үйге кімнің және қандай жағдайда кіре алатыны алдын ала келісілмеген кезде туындайды. Мәселен, жалға алушы үйіне келгенде заттарының орны ауысқанын байқайды, көршілерінен пәтер иесінің келгенін естиді немесе есік алдында риелтор мен болашақ жалға алушыларды кездестіреді. Ал меншік иесі пәтердің өзіне тиесілі екенін алға тартады. Алайда пәтер жалға берілгеннен кейін меншік иесінің мүлкі болып қала бергенімен, сол кезеңде жалға алушының тұратын баспанасына айналады.
Өз пәтерің болса да, кез келген уақытта кіре алмайсың
ҚР Азаматтық кодексінің 540-бабына сәйкес, жалға алушы мүлікті уақытша иеленуге және пайдалануға алады. Меншік иесі пәтерге иелік ету құқығын сақтайды және жалға алушыдан мүлікті ұқыпты ұстауды талап ете алады. Бірақ шарттың қолданылу мерзімінде баспананы пайдалану құқығы жалға алушыға беріледі.
Сондықтан жалға алушы алдын ала келісілмеген жағдайда пәтер иесін де үйге кіргізбеуге құқылы. Конституцияның 28-бабында тұрғын үйге қол сұғылмайтыны және оған заңда белгіленген жағдайлар мен тәртіп бойынша ғана кіруге болатыны көрсетілген. Ал Азаматтық кодекстің 146-бабы адамның өз еркінен тыс баспанаға кіруге әрекет жасағандарға тосқауыл қоюына мүмкіндік береді.
Осылайша, тұрғын үйге қол сұғылмау құқығы тек пәтер иесіне ғана қатысты емес. Қылмыстық кодекстің 149-бабында онда тұратын адамның еркінен тыс тұрғын үйге заңсыз кіру жауапкершілікке әкелетіні жазылған. Сондықтан пәтерді заңды түрде жалдап отырған адам үй иесінің келуімен алдын ала келіспесе және оның кіруіне өзге заңды негіз болмаса, оны кіргізбеуге құқылы.
Мұндай әрекет үшін 200 АЕК-ке дейін, яғни 2026 жылы 865 мың теңгеге дейін айыппұл салу, түзеу немесе қоғамдық жұмыстарға тарту не 50 тәулікке дейін қамауға алу көзделген. Ал түнде заңсыз кіру, күш қолдану, қорқыту, заңсыз тінту немесе үйден шығару жағдайында жауапкершілік күшейеді. Дегенмен нақты жағдайда құқық бұзушылықтың бар-жоғын жалдау шарты, тараптардың келісімі және басқа да мән-жайлар ескеріле отырып, полиция мен сот анықтайды.
Қосалқы кілт пәтерге қалаған уақытта кіруге құқық бермейді
Пәтер иесіне қосалқы кілт сақтауға тыйым салынбаған. Бірақ бұл оны өз қалауынша пайдалана алады деген сөз емес. Сондықтан шарт жасалған кезде қосалқы кілт меншік иесінде қала ма, қалса, оны қандай жағдайда пайдалануға болады деген мәселені алдын ала келісіп алған жөн.
Жалға берілетін пәтерлерге қатысты «24 сағат бұрын ескерту керек» немесе «айына бір рет тексеруге болады» деген ортақ талаптар Қазақстан заңнамасында бекітілмеген. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 23-бабына сәйкес, тұру шарттары тараптардың келісімімен белгіленеді. Демек пәтерді қаншалықты жиі тексеруге болатынын, үй иесі қанша уақыт бұрын ескертуге тиіс екенін және қай уақытта келе алатынын тараптар шартта өздері белгілейді.
Пәтер иесінің орынды себебі болған күннің өзінде, бұл оған жалға алушымен келіспей үйге кіруге құқық бермейді. Жиһаздың жағдайын тексеру, есептеуіш құралдарының көрсеткішін алу, жалдау ақысын алу, жөндеу шеберін кіргізу немесе пәтерді сатып алушыға не болашақ жалға алушыға көрсету үшін келетін уақытты алдын ала келіскен дұрыс. Оның үстіне «барамын» деп хабарлау әрдайым жалға алушының келісімін білдірмейді. Егер шартта меншік иесіне біржақты ескертіп қана кіруге мүмкіндік беретін талап болмаса, келетін уақытты жалға алушымен келісу қажет.
Жалға алушының да шарт бойынша міндеттері бар. Егер құжатта меншік иесінің пәтерді белгілі бір уақытта тексеруге құқығы көрсетілсе, жалға алушы мұндай кездесулерден үнемі бас тарта алмайды. Алайда шарт талаптары орындалмаған жағдайда меншік иесі оны орындауды талап етуге немесе шартты бұзуға құқылы. Бұл қосалқы кілтпен жалға алушының рұқсатынсыз пәтерге кіруге негіз болмайды.
Қай кезде алдын ала ескерту міндетті емес
Жалпы тәртіптен тыс жағдайлар да бар. Егер өрт шықса, газ иісі сезілсе немесе құбыр жарылып, пәтерді су басу қаупі төнсе, уақыт жоғалту адамдарға да, мүлікке де зиян келтіруі мүмкін. Қылмыстық кодекстің 34-бабы мұндай қауіпті басқа жолмен жою мүмкін болмаған жағдайда аса қажеттілік шегінде әрекет етуге мүмкіндік береді.
Мұндай жағдайда пәтерге авариялық қызмет мамандарымен, МИБ немесе басқарушы компания өкілімен, қажет болса полиция қызметкерлерімен бірге кірген дұрыс. Есіктің не себепті ашылғанын және пәтердің сол кездегі жағдайын тіркеп, жалға алушыға мүмкіндігінше тез хабарлау қажет. Бұл меншік иесінің пәтерді тексеру үшін емес, апаттың алдын алу немесе оның салдарын жою үшін кіргенін растауға көмектеседі.
Ал жалдау ақысының кешіктірілуі, жалға алушының қоңырауға жауап бермеуі немесе оның көшіп кетті деген күдік төтенше жағдайға жатпайды. Оның үстіне «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 24-бабына сәйкес, шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушы алты айға дейін үйде болмауы мүмкін. Сондықтан мессенджердегі хабарламаларға жауап бермеуі немесе есікті ашпауы пәтерді тастап кетті деп есептеуге негіз болмайды. Осы аралықта баспананы басқа адамға жалға беруге де болмайды.
Қарызы бар жалға алушыны үй иесі өз бетімен пәтерден шығара алмайды.
Жалдау ақысын төлемеу немесе мүлікке зиян келтіру шартты мерзімінен бұрын бұзуға негіз болуы мүмкін. Алайда меншік иесі жалға алушыны өз бетінше үйден шығара алмайды. Егер шарт тоқтатылғаннан кейін де адам пәтерден шықпаса, «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 24-бабына сәйкес, оны сот шешімі негізінде шығаруға болады. Ал мерзімі көрсетілмей жасалған шартты меншік иесі жалға алушыға кемінде үш ай бұрын ескертіп тоқтатуға құқылы.
Мұндай дауды күшпен шешуге болмайды. Жалға алушы шарт талаптарын бұзған күннің өзінде, пәтердің құлпын ауыстыруға, оның заттарын подъезге шығарып тастауға немесе коммуналдық қызметтерді өшіруге жол берілмейді. Конституция бойынша тұрғын үйден шығару сот шешімімен жүзеге асырылады. Қылмыстық кодекстің 149-бабында заңсыз үйден шығару да жеке көрсетілген.
Бұған қоса, сыртқа шығарылып тасталған заттар жоғалуы немесе бүлінуі мүмкін. Мұндай жағдайда жалға алушы Азаматтық кодекстің 917-бабына сәйкес келтірілген залалды өтеуді талап ете алады.
Жалдау шарты ауызша жасалса не болады
Меншік иесі өзі тұрмайтын пәтерді жалға берген кезде шарт жазбаша жасалуға тиіс. Бұл талап «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 24-бабында және Азаматтық кодекстің 601-бабында көзделген. Бірақ жазбаша шарттың болмауы меншік иесіне пәтерге жалға алушыдан сұрамай кіруге құқық бермейді. Тек дау туған жағдайда екі тарапқа да өз ұстанымын дәлелдеу қиындай түседі.
Мұндай жағдайда пәтердің қандай талаптармен жалға берілгенін басқа дәлелдермен растауға тура келеді. Азаматтық кодекстің 153-бабына сәйкес, мәміленің жасалғанын және оның мазмұнын куәгерлердің сөзімен дәлелдеуге болмайды, бірақ жазбаша және өзге де дәлелдерді пайдалануға болады. Мәселен, хат алмасу, банк аударымдары, қолхаттар, пәтерді жалға беру туралы хабарландыру, қабылдау-тапсыру актісі, көшіп кірген кездегі фотосуреттер және кілтке қатысты хабарламалар дәлел бола алады.
Жалға алушы пәтердің құлпын ауыстыра ала ма
Заңда жалға алушыға пәтер құлпын өз бетінше ауыстыруға мүмкіндік беретін ортақ норма жоқ. Сондықтан алдымен жалдау шартын қарау қажет. Онда құлыпты ауыстыруға тыйым салынуы, қосалқы кілтті меншік иесіне беру міндеті немесе жалға алушыға өз құлпын орнатуға рұқсат қарастырылуы мүмкін.
Егер бұл мәселе шартта көрсетілмесе, құлыпты ауыстыруды меншік иесімен жазбаша түрде келіскен дұрыс. Есікті бүлдірмеу және көшіп шығар кезде бұрынғы құлыпты қайта орнату үшін оны сақтап қойған жөн. Сонымен бірге меншік иесіне жаңа кілт міндетті түрде берілуге тиіс деген талап та жоқ. Мұндай міндет жалдау шартында көзделуі керек.
Пәтер иесі рұқсатсыз кіріп кетсе не істеу керек
Алдымен меншік иесіне пәтерге алдын ала келіспей кіруге болмайтынын жазбаша хабарлап, алдағы уақытта тексеру немесе келу тәртібін келісіп алған жөн. Егер пәтер иесі дәл сол сәтте рұқсатсыз кіріп, қоқан-лоқы көрсетсе немесе үйден шығудан бас тартса, 102 нөміріне хабарласып, мәселені күшпен шешуге тырыспау керек.
Полицияға жүгінген жағдайда хат алмасу, домофон немесе бейнебақылау камераларының жазбалары, фотосуреттер, оқиғаның күні мен уақыты қажет болуы мүмкін. Егер заттар жоғалса, олардың тізімін және құнын растайтын құжаттарды да дайындаған жөн.
Арызда меншік иесінің әрекетіне Қылмыстық кодекстің 149-бабы бойынша құқықтық баға беруді сұрауға болады. Алайда қылмыстық құқық бұзушылық белгілерінің бар-жоғын құқық қорғау органдары мен сот анықтайды. Ал келтірілген материалдық залал тиісті негіздер болған жағдайда бөлек өндіріледі.
Айта кетейік, бұған дейін Алматыда көппәтерлі тұрғын үйді басқаратын компания төңірегінде дау шыққаны хабарланды.