Рас, дағдарыстан бұрын шарықтап кеткен үй бағасы қазіргі күні біршама құлдырады, бірақ бұдан да еш пайда болмай отыр. Өйткені, азаматтардың ипотекалық кредит алу мүмкіндігі де нашарлады.
Сонымен бірге, осыдан үш жыл бұрын басталған ипотекалық дағдарыстың екпіні коммерциялық тұрғын үй құрылысына соққы бола отырып, мемлекеттің мойнына да үлкен салмақ артты. Яғни, бұған дейін жұртшылықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету туралы бас қатырып келген Үкімет, бұнымен бірге үйсіз қалған үлескерлердің проблемасын шешуге кірісті. Әрине, бұндай Үкіметтік қолдау арқасында үлескерлер қатысқан бірқатар нысандардың проблемасы шешімін тапты, қалғанын да толық аяқтауға билік сөз беріп отыр. Ал халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мәселесі жылдан жылға күрмеуі қиын проблемаға айналып келеді.
Осы бағытта ағымдағы жылдан бастап жаңа - баспананы жалға беретін тетік жүзеге аса бастағаны белгілі. Жалпы, бірқатар деректерге сүйенсек, қазіргі таңда бүкіл қазақстандықтардың тек 15 пайызының ғана ресми түрдегі табысы пәтер сатып алу үшін ипотеканы рәсімдеуге жетеді, яғни олардың табысы бұған мүмкіндік береді екен. Ендеше жақын аралықта қарапайым, табысы төмен жұртшылықтың ипотекаға иек артып, өз алдына баспаналы болып кетуі екіталай. Сондықтан да, халықтың қалың жігін баспанамен қамтамасыз етудегі тиімділікті арттыру үшін мемлекет жалға берілетін тұрғын үй секторын дамытуды қолға алып отыр.
Жалпы әлемдік тәжірибеге сүйенетін болсақ, жер бетінде азаматтарын баспанамен қамту мәселесін толық, жүз пайызға шешіп тастаған мемлекет жоқ. Дегенмен, тұрғын үймен қамтамасыз етуге қатысты проблеманы шешіп беруде әр мемлекеттің ұстанған бағдары әртүрлі. Бұның дамыған мемлекеттерде кеңінен тараған озық үлгісі де осы - пәтерлерді жалға беру. Бұнымен қоса, көптеген елдерде тұрғын үй проблемаларын шешу, ең бастысы табысы төмен санаттағы азаматтарды үймен қамту жалға беретін секторды дамыту арқылы жүзеге асқаны белгілі. Бұндай үйлер кезінде «әлеуметтік тұрғын үйлер» деп те аталды. Сонымен қатар, мемлекет жалға берілетін секторды дамыта отырып, бұдан ел қазынасына қарай қаржы тартатын тетікті де дамытты. Статистикаға жүгінсек, бүгінгі күні жалға берілетін тұрғын үй секторының үлесі Германияда - 60 пайызға жуық, Данияда - 44 пайызды, Жапония мен АҚШ-та - 34 пайызды құрайды екен. Бұндай көрсеткіш Францияда 56 пайызға, Австрияда - 57, Испанияда 81 пайызға жеткен. Ал Финляндияның астанасы Хельсинки қаласына келетін болсақ - бұндағы барлық үйлердің жартысына жуығы жалға беріледі екен. Жалпы мемлекеттің бұл саладағы үлестік көрсеткіші 30 пайызды құраған.
Сарапшылардың пікірлеріне сүйенсек, тұрғын үй нарығындағы тиімділік жоғары болуы үшін жалға берілетін үйлердің жалпы үлесі 30 пайыздан кем болмауы, ал мемлекеттік немесе муниципальды тұрғын үй 8-10 пайыз шамасында болуы тиіс екен. Ал дамыған еуропалық деңгейге ұмтылу үшін жалпы нарықтағы тұрғын үйлердің жартысына жуығы жалға берілетін болуы шарт.
Дегенмен, егер шетелде баспананы жалға беру бұрыннан қанға сіңген қарапайым тәжірибе әрі кез-келген азамат үшін қолжетімді дүние болса, бұл тәжірибені енді ғана еңсеруді қолға алған Қазақстан мен қазақстандықтар үшін машақаты көп дүние секілді көрінеді. Бұған бірнеше себептер де баршылық. Біріншіден, көпшілік азаматтар «жалға берілетін» үй деген аттың өзінен үркеді. Бұл рас нәрсе, егер бұған дейін де өзі біреудің үйін жалдап келген болса, ендігі мемлекеттің үйін жалдаудан оның несі артық? Әрине, бұндай артықшылық Үкіметтің ұсынған жалдайтын үй бағасының төмендігінде, яки берілетін жеңілдіктеріне қатысты болуы шарт. Дегенмен, әуел бастан қазақтың өмірге келген соң орындауға ұмтылатын міндеттерінің бастысы - үй тұрғызу, баспаналы болу. Одан кейін барып - ұрпақ тәрбиелеу мен ағаш егуді ойланады. Яғни, қазақ үшін үйді жалға алу дегеніңіз баспаналы болу дегенді еш білдірмейді. Ал еуропалықтар секілді өле-өлгенше бір пәтерді жалдап өтермін деген оймен ешкім де алданбайды. Оның үстіне кеңестік кезеңнің де баспанаға қатысты басты ұраны - «әр отбасыға жеке пәтер» болатын. Ендеше баспаналы болғысы келетін қазақты осындай «өз үйім-өлең төсегім» деген менталитеттен айыру оңайға соқпайтыны айқын. Дегенмен, әр заманның өзі амалы болады. Өйтпесе, дүние дамуы да болмас еді. Сондықтан да, бүгінгі күні қарапайым баспанасыз, ипотекалық мүмкіндігі төмен қазақстандықтар үшін баспаналы болудың алғышарты бәрібір жалға беретін секторды дамыту арқылы келетінін түсінетін кез жетті.
Тоқтала кететін жайт, сәуірдің 12-ісінен бастап Астана қаласында жалға берілетін тұрғын үйлерге құжаттар қабылдау басталып та кетті. Сондықтан да, «Самұрық-Қазына» Жылжымайтын Мүлік Қоры» АҚ тарапынан осы мәселе бойынша жұртшылық тарапынан жиі қойылатын сауалдарға жауап берілген екен. Ендеше оқырмандар үшін жалға берілетін тұрғын үйге қатысты түсінікті ақпарат беруді біз де жөн санап отырмыз.
Пәтерлер қандай шарттар бойынша бөлінеді?
«Самұрық-Қазына» Жылжымайтын Мүлік Қоры» АҚ тұрғын үйді тек жалға береді немесе кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға береді; Алғашқы нұсқа бойынша, пәтерлер кәдімгі классикалық үлгідегідей жалға беріледі. Жалға алушы азамат пәтерді уақытша пайдаланғаны үшін ақы төлейді. Ал, екінші нұсқада - пәтерді жалға алу мерзімі аяқталғанда сатып алу құқығына ие болады немесе пәтерді мерзімінен бұрын сатып алады.
Жалға алу мен кейіннен сатып алу құқығын иелене отырып жалға алудың арасында қандай айырмашылық бар?
Жалға алу дегеніміз-«Жылжымайтын Мүлік Қорынан» тұрғын үйді уақытша иеленіп, пайдалануға алатын кез. Бұл бойынша келісім-шарт кемінде бір жылға түзіледі. Ал жалға пәтер алғандағы төлейтін ақшаңыз, сол пәтерді жалға алатын барлық мерзімге бірдей етіп белгіленеді. Екі жақтың келісіміне сәйкес, жалға алу келісім-шартының мерзімі ұзартылып отырады.
-пәтердің жалға беру мерзімі аяқталған кезде оның иелену құқығына ие болу немесе пәтерді мерзімінен бұрын сатып алу. Бұл бойынша келісім-шарт 13 жылға жасалынады. Жалға алушы азамат пәтерді тек 5 жылдан кейін ғана сатып ала алады. Азамат жалға алу келісім-шартын түзген кезде, немесе алғашқы 5 жыл ішінде алғашқы жарна құйып және/немесе тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін алдын- ала төлеп тастай алады. Бірақ, алдын-ала төлем пәтер құнының 50 пайызынан аспауы тиіс.
«Жылжымайтын Мүлік Қоры» бағдарламасы қай аймақтарда жұмыс істейді?
«Жылжымайтын Мүлік Қоры» Мемлекеттік дағдарысқа қарсы бағдарлама аясында Астана, Алматы, Алматы облысындағы тұрғын үй кешендерінің бос пәтерлерін сатып алу арқылы олардың құрылысын қаржыландырады. Ал иеленген пәтерлерге сатып алушылар тізімін жасақтайды.
Кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алған кезде алғашқы жарна төлеу керек пе?
Жалға алу келісім-шартын төлеп болғаннан кейін, Өтініш беруші азамат 4 ай көлемінде жалға алудың кепілдік сомасын, немесе кемінде 1 млн. теңгені төлейді. Кепілдік төлем Қордың шығындарын жабады, яғни, мәселен, жалға алушы азамат өз төлемдерін төлемегенде, міндеттемелерін орындамағанда (төлем төлеудің уақытын кешіктіргенде, Қордың мүлкіне залал келтірген кезде) қамтамасыз етеді, ол келісім-шарттың барлық мерзімі кезінде сақталынып тұрады.
Яғни, кепілдік төлем-мәселен, жалға алушы азамат пәтерді дұрыстап қарамаса, төлемақысын дұрыстап төлемесе, басқарушы компанияның өз ыңғайына пайдалана алатын кепілдік сомасы. Пәтердің бүлінген жерін Өтініш иесі өзі жөндеуі тиіс. Ал «Жылжымайтын Мүлік Қоры» пәтерді пайдалануға бергенде оны таза, дайын, тұра беруге болатындай қалпында береді.
Пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алған кезде кепілдік сомасы 4 ай мерзімге төленген жалға алу сомасы есебінен алынады. Ал тек ғана жалға алу кезінде ол қаржы келісім-шарт аяқталғаннан кейін жалдап алушының өзіне қайтарылып береді.
Жалға алуға кім өтініш білдіре алады, кімнің мүмкіндігі жоқ?
Ең алдымен, жалға алуға өтініш білдіретін жанның бәрі де өздерінің төлем қабілетін дәлелдеуі керек. Ал төлем қабілеті «ТұрғынҮйҚұрылысЖинақбанкі» нақтылайтын Жалға алудың Ең Жоғарғы сомасына сай есептеледі. Сіздің төлейтін алғашқы жарнаңыз көп болса, онда ай сайынғы төлейтін төлем сомасы азайтылады.
Пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алу үшін тек Қазақстан Республикасы азаматтары ғана тілек білдіре алады.
Ал шетелдіктер, немесе ҚР азаматы емес азаматтар тек ғана пәтерді жалға ала алады.
Өз пәтері жоқ (соңғы 1 жыл көлемінде пәтері болмауы тиіс) және үй жағдайын жақсартқысы келетін (пәтердегі шаршы метр әр адамға 18 шаршы метрден аз болуы тиіс) азаматтарға пәтер өздері өтініш берген аймақта беріледі.
Егер негізгі талап адамның төлеу қабілетіне келіп тірелсе, онда үй мәселесін тек ауқатты адамдар ғана шеше алатын болды ғой, ал әлеуметтік аз қамтылған топ өкілдері не істемек?
Жалға алушы азаматтардың төлем қабілеті деген мәселе өте маңызды, себебі «Жылжымайтын Мүлік Қоры» пайдаланып отырған қаржы Ұлттық Қордың қаржысы. Ол қаржы толық күйінде МІНДЕТТІ ТҮРДЕ мемлекет қазынасына қайтарылуы тиіс.
Үй мәселесін дағдарысқа дейін шешкісі келіп, бірақ, дағдарыстың кесірінен үйлері салынбай қалған үлесшілердің мәселесін шешу үшін осы Ұлттық Қор қаржысы бөлінген еді. Мемлекет азаматтарын қолдау мақсатында құрылыс объектілерін аяқтау үшін 240 млрд. теңге бөлді. Қаржы Қордың иелігіндегі пәтерлер мен коммерциялық ғимараттарды айналымға шығару есебінен ол қаржы кері қайтарылмақ. Ал ол пәтерлер жалға берілмек немесе пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға берілмек.
Осылайша, «Жылжымайтын Мүлік Қоры» жалға беру үшін пәтер салып жатқан жоқ, қайта үлесшілердің мәселесін шешу үшін құрылысын аяқтаған үйлердегі пәтерлерді жалға береді. Ал ол пәтерлердің барлығы бірдей эконом-класс пәтерлері ғана емес, арасында бизнес-класс тобына да жататын пәтерлер бар. Демек, құны жоғары. Ал ондай пәтерлердің құнын төлем қабілеті төмен азаматтар төлей алмайды.
Жалға пәтер алушы азаматтың пәтер үшін төлемақыны төлей алатынына, сөйтіп, мемлекеттің қаржысын кері қайтара алатынына сенімді болуы керек.
Жалға алу төлемі қалай белгіленеді?
Ол есеп пәтердің тек ғана жалға берілуіне және пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға берілуіне сай есептеледі. Тек ғана жалға алған кезде төлемақы арзан болады, ал пәтерді кейіннен сатып алу құқығымен қоса жалға алған кезде пәтер құнына төлейтін ай сайынғы төлемақы жоғары болады. Бұған қоса, екі нұсқа бойынша да төлемақыға - «Жылжымайтын Мүлік Қорының» пәтердің әр бір шаршы метрін құрылыс компаниясынан сатып алған кездегі бағасы, сыйақы ставкасы, жалға алу мерзімі, пәтердің жалпы ауданының да әсері болады. Әрі төлемақының құнына пәтердің қандай класқа жататыны да өз әсерін тигізеді.