Қазақстанда 2026 жылы тұрғын үй бағасы қалай өзгереді
АЛМАТЫ. KAZINFORM – Жылжымайтын мүлік саласының сарапшылары Kazinform агенттігі тілшісіне Қазақстандағы тұрғын үй нарығындағы қазіргі ахуалды және 2026 жылы оның қалай өзгеретінін айтып берді.
Тұрғын үй нарығындағы қазіргі ахуал
Жылжымайтын мүлік агенттігінің басқарушы директоры әрі сарапшы Виталий Шалаевтың айтуынша, 2025 жылғы желтоқсан айындағы жағдай бойынша Қазақстандағы тұрғын үй нарығында баға 2024 жылмен салыстырғанда шамамен 20% төмендеген.
Оның сөзінше, 2025 жылдың соңында нарықтағы 2024 жылғы стагнация (тоқырау) үрдісі сақталған.
– Айлар бойынша динамиканы қарастырсақ, қаңтар айында сатылым жақсы болды, бұл – негізінен алдыңғы жылдың соңынан ауысқан сұраныстың әсері. Ал одан кейінгі сегіз-тоғыз ай бойы нарықтағы белсенділік біртіндеп төмендеп, сатылым көлемі де азая түсті. Ахуал тек қазан, қараша және желтоқсан айларында оңала бастады. Бұл кезеңдегі өсім көбіне лакшери санатындағы ірі мәмілелер есебінен мүмкін болды, - дейді ол.
Colliers Kazakhstan компаниясының аға кеңесшісі Әли Орынбаев 2025 жылы еліміздің бірнеше қаласында тұрғын үй бағасы едәуір өсіп, кей өңірлерде бұл көрсеткіш тіпті екі таңбалы деңгейге жеткенін атап өтті.
Мәселен, 2025 жылғы қаңтар-қазан айлары аралығында бастапқы тұрғын үй құны 2024 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда Павлодарда 122%, Шымкентте 113%, Алматыда 111% өскен. Ал республика бойынша орташа көрсеткіш – 109%.
Оның айтуынша, бұл үрдіске ең әуелі ипотекалық несиелеу шарттары әсер етті. Атап айтқанда, «7-20-25» бағдарламасы аясында лимиттердің көбеюі эконом және комфорт санатындағы тұрғын үйге сұранысты едәуір арттырған.
Сонымен қатар базалық мөлшерлеменің 18%-ға дейін өсуі және тиімді сыйақы мөлшерлемесінің 20%-бен шектелуі коммерциялық ипотеканың көлемін қысқартып, нарықтағы белсенділікті ішінара бәсеңдетті.
Ұсыныс көлемі де өз әсерін тигізіп отыр. 2025 жылы рекордтық деңгейде – 14,6 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл көрсеткіш алдыңғы жылдардағы орташа деңгейден 7% жоғары.
Пайдалануға берілген тұрғын үйдің шамамен жартысы – 47%-ы Алматы, Астана және оларға іргелес өңірлердің үлесіне тиесілі. Алайда рекордтық көлемге қарамастан, ұсыныс әзірше бағаның өсуін толық тежеуге жетпей отыр.
Бұдан бөлек, үлестік құрылыс саласындағы реттеудің қатаңдатылуы да қосымша факторға айналды. Бұл өзгерістер нарықтың ашықтығы мен болжамдылығын арттырғанымен, сонымен қатар жаңа жобалардың өзіндік құнының өсуіне себеп болып отыр.
Жаңа жыл қарсаңындағы сұраныстың артуы
Виталий Шалаевтың айтуынша, желтоқсан айына тән дәстүрлі сұраныс өсімі негізінен ірі қалаларда байқалды.
– Нарықтың негізгі үш «локомотиві» – Алматы, Астана және Шымкент барлық мәміле көлемінің шамамен 70%-ын қамтамасыз етіп отыр. Бұл қалаларда тұрғын үй сатып алуға сұраныс артқанымен, белгілі бір теңгерімсіздік те қалыптасты: сұраныс бар, бірақ бағалар әлі де жоғары. Соның салдарынан сатып алушылар шешім қабылдауға көбірек уақыт жұмсап, өздерінің ойындағы бағаға сай келетін нысандарды мұқият таңдай бастады, - дейді ол.
Ал Әли Орынбаев желтоқсан айы дәстүрлі түрде нарықтағы белсенділік ең жоғары деңгейге жететін кезең екенін еске салды. Бұл уақытта мәмілелер саны қараша айымен салыстырғанда орта есеппен 23% артады.
2026 жылы не күтеміз
Виталий Шалаевтың пайымдауынша, құрылыс компаниялары бағаны күзден бастап көтере бастаған. Әсіресе, бұл үрдіс Астанада қараша айында анық байқалды. Ірі девелоперлер бағаны 15-20% өсірсе, ал жекелеген жобаларда баға 30% көтерілген. Мұндай күрт өсу сатып алушылар үшін күтпеген жайт болды.
Бағаның одан әрі өсуіне әсер ететін негізгі себептер:
- ҚҚС бойынша жеңілдіктің жойылуы және мөлшерлеменің 12%-дан 16%-ға дейін көтерілуі;
- Доллар бағамының өсуі, соның салдарынан құрылыс материалдары мен түрлі шығын материалдары құнының артуы.
Сарапшының болжамынша, 2026 жылы жаңадан салынатын тұрғын үйлердің бағасы шамамен 20% өседі. Алайда сұраныс 2025 жылы қалыптасқан стагнация деңгейінде сақталады. Баға мен халықтың төлем қабілеті арасындағы алшақтық ұлғайып, осыдан мәмілелер саны азаяды.
Жаңа үйлерден кейін қайталама нарықтағы баспана да қымбаттайды. Қазірдің өзінде кейбір меншік иелері алда бағаның өсетінін күтіп, өз нысандарын сатылымнан уақытша алып тастаған.
Ал Әли Орынбаев Жаңа жылдан кейін бағаның күрт өспейтініне сенімді, өйткені ҚҚС көтерілуі нарыққа бірден әсер етпейді, бұл үрдіс кезең-кезеңімен байқалады. Оның айтуынша, девелоперлік жобаларды іске асыру циклі әдетте бір жылдан да ұзақ уақытты алады, сондықтан ҚҚС толыққанды әсері кейінірек сезіледі.
– Девелоперлер артқан шығындардың бір бөлігін өз шығыстарын оңтайландыра отырып немесе бағаның маржиналдылығын жаңа нарық жағдайына бейімдеу арқылы өтеуге алады. Сонымен қатар ҚҚС өсімінің бір бөлігі қазіргі бағаларға енгізілгендіктен, 2026 жылы баға біршама бірқалыпты түрде өседі, - дейді ол.
Ипотекалық несие
Виталий Шалаевтың айтуынша, ипотекаға мақұлдау алған өтініштердің саны қазір айтарлықтай азайған. Бұл жағдайға басты себеп – мерзімі өтіп кеткен қарыздардың көбеюі. 2025 жылы мерзімі өтіп кеткен қарыз көлемі 2024 жылмен салыстырғанда шамамен 25% артқан.
– Осыған байланысты банктер қарыз алушыларға қойылатын талаптарды күшейтті: клиенттерді тексеру қатаңдатылып, мақұлданбаған өтініш саны артты. Бұрын бастапқы жартылай жарна болған жағдайда оңай мақұлданып келген «50/50» бағдарламасы қазір әлдеқайда сирек рәсімделетін болды. Банктер тәуекелді азайтып, мерзімі өткен төлемдердің мүмкіндігін төмендетуге тырысады, сондықтан ипотеканы тек сенімді клиенттерге береді, - дейді ол.
Ипотекалық сұраныстың төмендеуінің екінші себебі – табыс динамикасының төмен болғанына қарамастан, тұрғын үй бағасының өсуі.
– Халықтың нақты табысы өсіп жатқан жоқ немесе жылына тек 3-5% артып отыр, ал тұрғын үй 15-20% қымбаттады. Сатып алушылардың мүмкіндіктері мен бір шаршы метрдің нақты бағасы арасындағы алшақтық күрт өсіп отыр. Мұндай жағдайда эконом және комфорт санатындағы үйлердің сатып алушылары баспаналы болу жоспарын кейінге қалдырады, өйткені ипотекалық несиені төлей алмайтынын біледі, - дейді сарапшы.
2026 жылға баға болжамы
Шалаевтың бағалауынша, қаңтар айында жаңадан салынатын үйлердің бағасы желтоқсанмен салыстырғанда 10-15% өсуі мүмкін. Одан кейін қайталама нарық та ілесе қымбаттайды.
Оның айтуынша, қазіргі уақытта шамамен 20% меншік иелері бағаның өсуін күтіп, нысандарын сатылымнан алып тастаған. Сондықтан 2026 жылы олар нарыққа қайта шығатын кезде баға әлдеқайда жоғары болады.
– 2026 жылдың басында мәмілелер азаяды: сатып алушылар бағаның күрт өсуіне әлі дайын емес. Алғашқы үш айда нарық «тыныш» күйде болады – ұсыныс көп, баға жоғары, сұраныс шектеулі. Кейін сатуға асыққан меншік иелері бағаны біртіндеп төмендетеді. Жылдың екінші жартысында, қыркүйек-қазан айларына қарай, нақты мәмілелер бойынша баға жыл басындағы деңгеймен салыстырғанда шамамен 10-15% азаюы мүмкін. Ал кей жағдайларда жеңілдік 20%-ға дейін жетуі ықтимал, - дейді ол.
Әли Орынбаев 2026 жылы Қазақстанда тұрғын үй бағасы біртіндеп өсетінін айтты. Оның болжамынша, жыл сайынғы өсім жалпы нарықта 7-12% деңгейінде болады. Бұл үрдіс жоспарлы түрде жүріп, инфляция, салық өзгерістері, ұсыныстың шектеулі болуы және ипотекалық шарттар сияқты факторлардың әсерін көрсетеді.
Алайда ірі қалаларда, соның ішінде республикалық маңызы бар қалаларда бағаның өсу қарқыны әлдеқайда жоғары болуы мүмкін.
Тұрғын үйді қашан сатып алған тиімді
Шалаевтың пікірінше, ең қолайлы сәт – адамның өзінде нақты ниет болған және өзіне лайық нысан тапқан кез.
Оның айтуынша, егер сатып алушы инвестор немесе нарықтың кәсіби қатысушысы болмаса, «қолайлы уақытты» күту еш нәтиже бермейді, мұндай уақыт шын мәнінде болмайды.
– Сұраныс төмендегенде нарықтағы сапалы нысандар көбіне тез сатылып кетеді немесе меншік иелері бағаның өсуін күтіп, сатпай қояды. Сондықтан өзі үшін үй алғысы келетіндер қолайлы нысан шыққан сәтте дереу әрекет жасағаны жөн. Орналасқан жері, жағдайы және бағасы барлық талапқа сәйкес келсе, ең тиімді бағаға келісіп, мәмілені аяқтаған дұрыс. Ұзақ жүріп алса, сапалы ұсыныстардан қағылып, сатып алушыға қолжетімді, бірақ онша емес нысандар ғана қалады, - дейді ол.
Әли Орынбаев болса, тұрғын үй сатып алуға ең қолайлы кезең – дәл қазіргі уақыт деп есептейді. Себебі жаңа салықтық және реттеуші талаптар әлі толықтай құрылыс құнына енгізілмеген.
Оның айтуынша, нарық өзгерістерге біртіндеп бейімделеді, сондықтан тұрғын үйдің шаршы метрі бағасы кезең-кезеңмен өседі.
– Ипотекамен үй алуды жоспарлап отырған адамдар нарық өзгеріске ұшырамас бұрын, жеңілдікпен берілетін ипотекалық бағдарламалардың қолжетімді екенін дәл қазір тексергені жөн. Ал инвесторлар тұрғын үй бағасы мен жалдау төлемдерінің айырмашылығын ескеруі керек. Кейбір қалаларда тұрғын үй бағасы жалдау төлемінен жылдамырақ өсіп келеді, бұдан табыс төмендейді. Сондықтан мұндай жағдайда сатып алу күтуден гөрі тиімді шешім болар еді. Мысалы, Алматыда тұрғын үй бағасы жалдау төлемінен 7,5% жылдам өсіп келеді. Ал Астанада жағдай керісінше: жалдау төлемінің өсу қарқыны тұрғын үй бағасының өсуінен 14% жоғары, - дейді ол.
Жалдау нарығы және 2026 жылға болжам
Виталий Шалаевтың пайымдауынша, 2025 жылы пәтерлерді жалға алу сұранысы төмендеді, ал жалдау құны 2024 жылмен салыстырғанда төмендеді.
Пәтердің көбі 6-8 ай бойы жалға берілу үшін тұрса да, тек баға төмендегеннен кейін жалға алушыны табады. Керек десеңіз, дәстүрлі түрде белсенді кезең саналатын тамыз-қыркүйек айларында да маусымдық сұраныстың күрт өсуі байқалмады.
– Бұл үрдіс 2026 жылы да сақталуы мүмкін. Дегенмен, керісінше әсер етуі мүмкін фактор бар: сатып алу-сату мәмілелерінің саны азайғанымен, ірі қалаларға көшіп келетін адамдарға тұрғын үй қажет. Негізгі сұраныс жалдау құны айына шамамен 300-400 мың теңге тұратын пәтерлерге түседі. Осы аралықтағы пәтерлер тұрақты түрде жалға беріледі, - деп есептейді ол.
Қымбат пәтерлерді жалға беру қиындау болады. Мұндай пәтерлерді жалға беру үшін 2-3, кейде 4 ай уақыт кетуі мүмкін, өйткені сұраныс аз.
Әли Орынбаев ірі қалаларда жалдау ақысы біртіндеп өсуі мүмкін деп болжайды. Себебі кейбір әлеуетті сатып алушылар ипотекаға ала алмай, жалдап тұруға мәжбүр болады.
Бір және екі бөлмелі пәтерлердің бағасы айтарлықтай көтеріледі. Бұл санатта сұраныс тұрақты, әрі ипотекалық нарықтағы өзгерістерге тәуелді. Сонымен қатар кейбір қалалардағы бағаға миграция, студенттердің ағымы және урбанизация тренді әсер етеді, бұл жалдау құнының өсуіне тағы қысым жасайды.
Еске салайық, бұған дейін Қазақстанда қайталама нарықтағы тұрын үй бағасы жыл басынан бері шамамен 5,4% өскенін хабарлағанбыз.
