Үлестік құрылыста тәуекелдер төмендейді

Жалпы тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу мәселесі біраз жылдардан бері өзектілігі артып отырған әрі проблемалы сала болып келген еді. Әсіресе, 2007-2009 жылдары басталған жаһандық ипотекалық дағдарыс еліміздің біраз саласына «салқынын» тигізіп, Қазақстанда үлестік құрылысқа қатысушылардың басым бөлігі дәл сол тұста мейлінше жапа шеккені белгілі. Өйткені, ипотекалық салқынның салдарынан тұрғын үй құрылысында «сақалды» нысандар пайда бола бастады. Сол тұста республика бойынша тұрғын үй салу үшін үлкескерлер қаражаты тартылған 450 проблемалы құрылыс нысаны анықталған болатын. Оған жалпы алғанда 62 889 үлескер қатысқан еді. Мәселенің ақыры әлеуметтік шиеленіске қарай ушығып бара жатқандықтан, бұл салаға мемлекет еріксіз араласып, үлескерлер проблемасын шешуді қолына алды. 2007-2015 жылдары 470 млрд теңгеге жуық қаражат дәл сол үлескерлер қатысатын құрылысты аяқтау үшін шығындалған. Қазіргі күні, 2016 жылдың қаңтар айындағы жағдай бойынша үлестік қатысудағы проблемалы нысандар саны 12, ал ондағы үлескерлер саны 1136 болып отыр. Осының ішінде ағымдағы жылы проблемалы 11 нысанның құрылысын аяқтау жоспарланады. Ал 2017 жылы ең соңғы проблемалы нысан салынып бітеді.

Қарап отырсақ, 2007 жылғы проблеманың өзін шешуге де біраз уақыт та, қомақты қаражат та кетті. Содан бергі уақытта үлескерлер мәселесі біраз талқыланып, заңдар күзеп-түзетілген. Алайда, қарқынды дамып отырған құрылыс саласында құқықтық алаңнан шеттеп кетулер орын алып, кейіннен бұл үлкен әлеуметтік шиеленіске де ұрындыру қаупін еш сейілткен жоқ. Атап айтқанда, қазіргі таңда құрылыс салушылардың басым бөлігі үлескерлердің ақшасын тартумен айналысып, осы бағытта құқықтық қатынастардың заңдық рәсімдерін, мазмұны мен нысанын реттейтін салаға жатпайтын айла шарғыға барып, жеке тұлғалармен мәмілелер жасау жолын пайдаланып келгені анық. Мәселен, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарттарының орнына алдын ала инвестициялау секілді шарттарды жасайды да, іс жүзінде жеке тұлғалардың қаражатына үлестік құрылысты жүргізеді. Соның салдарынан нысандар аяқталмай, ал үлескерлердің қаражаты қайтарылмай қалып жатыр. Бұған Астанадан да мысалдар аз емес.  Мәселен, жақында ғана елордада үш құрылыс салушы компанияның кесірінен 18 тұрғын үй кешенінен пәтер сатып алушылар зардап шеккен. Осыған байланысты, қылмыстық қудалау органдары «ШейхКазИнвест» ЖШС, «АльБаракатCompany» ЖШС басшыларына және «Азбука жилья» құрылыс компаниялары тобының басшысына қатысты тұрғын объектілерін салу барысында азаматтардың қаражаттарын талан-таражға салды деген күдікпен қылмыстық істерді тергеп жатыр. Енді осындай олқылықты жоюға жаңа заңның қауқары жетер ме екен? Қабылданған заңнан не күтеміз?

Ұлттық экономика министрі Ерболат Досаевтың айтуынша, жаңа заң тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың жаңа тетіктерін енгізу арқылы үлескерлердің тәуекелдерін барынша азайтуға бағытталып отыр. Соның ішінде тұрғын үй құрылысының үлестік қатысудың үш түрлі жаңа тәсілі қамтылып отыр. Бұның біріншісі - үлестік салымдарды кепілдендіру. Екінші - екінші деңгейлі банктердің жобаны қаржыландыруы. Үшінші - құрылыс ғимаратының қаңқасын құрылыс салушының жеке қаражатына тұрғызу. 

«Бірінші тәсіл бойынша құрылыс салушы өкілетті компанияны құрады. Оның жарғылық капиталына жер учаскесін, жобалау-сметалық құжаттаманы, қаражат немесе жобалық құнынан 10-15 пайыз көлемінде аяқталмаған құрылысты кіргізеді. Дегенмен, құрылыс салатын компанияның Астанада кемінде 18 мың шаршы метр, өңірлерде кемінде 9 мың шаршы метр, сосын кемінде 3 жыл тұрғын ғимараттар салу тәжірибесі болуы шарт. Сонымен қатар, үй салатын құрылыс компаниясының соңғы 2 қаржы жылы ішінде шығынсыз қызметі, қарыздық және меншікті капиталдық арақатынасының шамасы 7-ден аспауы керек», - дейді Ерболат Досаев. Осыған байланысты, Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорын құру көзделеді. Аталған кепілдік беру Қоры тұрғын үй ғимаратының құрылысын аяқтауға, үлескерлер тұрғын үй ғимаратындағы үлесті беруге кепілдік беруді жүзеге асырады, оның жарғылық капиталына мемлекет қатысып, Үкімет шешімі бойынша акционерлік қоғамның ұйымдық-құқықтық нысанында құрылатын коммерциялық емес ұйым болып табылады. Сонымен қатар кепілдік беру қоры қаржылық тұратылық пен тәжірибенің болуы бойынша үлестік құрылысқа қатысушылардың біліктілік талаптарын бекітеді. Үлескерлер қаражатының нысаналы пайдаланылуына бақылау жасау тетігін енгізеді. «Кепілдік беру қоры бойынша құрылыс салушы және уәкілетті компания арасындағы кепілдік шарты үлескерлердің қаражатын тартуға негіздеме болады. Уәкілетті компания тұрғын үй ғимараты бойынша өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда «Бәйтерек» холдингі жанына құрылатын Тұрғын үй құрылысының кепілдік беру қоры үлескерлерге құрылысты аяқтауға және пәтерлерін беруге кепілдік беретін болады», - деді Ұлттық экономика министрі.

Ал екінші тәсіл бойынша - құрылыс салушы тұрғын үй ғимаратын аяқтау үшін екінші деңгейлі банктерде жеткілікті сомада несиені тарту арқылы үлестік құрылысты қаржыландыруды ұйымдастырады. Банк құрылыс салушыларды біліктілік талаптары арқылы іріктеу жүргізеді. Сосын уәкілетті компанияның жер учаскесі, жобалау-сметалық құжаты да болуы шарт. Барлық рәсімдер аяқталғаннан соң, уәкілетті компания мен құрылыс салушы компания үлескерлердің қаражатын тарту үшін жергілікті атқарушы органға өтініш жасап, олар ақшаны екінші деңгейлі банктің шешімі бойынша тұрғын үй ғимаратының қаңқасын тұрғызғаннан кейін ғана пайдалана алады.

«Үшінші тәсіл - құрылыс салушы мен уәкілетті компанияның жеке қаражаты есебінен тұрғын үй ғимаратының қаңқасы тұрғызылғаннан кейін ғана үлескерлердің ақшасы тартылады. Бұл құрылыстың аяқталмай қалу тәуекелін төмендетеді. Құрылыс салушы компания тек жергілікті атқарушы органнан үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат алғаннан кейін ғана үлескерлердің ақшасын пайдалана алады», - дейді Ерболат Досаев.

Министрдің айтуынша, осы үш тәсіл арқасында үлескерлердің қаражатын мақсатсыз пайдалану болдырылмайды. Құрылыс мерзімдерінің бұзылу ықтималдалығы да азайтылады. Осының нәтижесінде үлескерлер үшін де тәуекелдер төмендейді. Бұдан бөлек, құрылыс процесінде қаржыландыру құны мен сатылым бағасын төмендетуге де заң нормалары өз септігін тигізетін болады. Осының өзі тұрғындар үшін баспананың қолжетімді болуына оң әсерін тигізеді. Ал екінші деңгейлі банктер құрылыс секторын несиелендіруді ұлғайта алады.

Тұтастай алғанда, қабылданған заң үлестік қатысушылар үшін біршама тәуекелдерді азайтып, олардың мүдделері мен құқықтарын қорғайтындай. Құрылысын аяқтамай жатып үлескерлер ұсынған қаражатты қалтаға басудың да алдын алады. Ендеше заңның берері баршылық. Дегенмен, тұрғын үй құрылысы саласында әлі де біраз шемімін табуы тиіс мәселелер бар екені де белгілі. Соның бірі - жекеменшік тұрғын үйлер салуға жәрдемдесу мен ауыл халқын да баспанамен қамту. Сенатор Қуаныш Айтаханов осыған қатысты ауыл халқының баспанамен қамтылуы Үкіметтің назарынан шет қалып бара жатқанын айтып еді. «Халқымыздың 43 пайызы ауылда тұрады, басым бөлігі көп балалы отбасылар. Ер жетіп, отбасылы болып, еншісін алған балаларына баспана керек. Сондықтан да, ауыл тұрғындарына жекеменшік тұрғын үй салу үшін инженерлік инфрақұрылымдарын, дайындап, жер телімдерін беруді оңтайландыру керек. Осыны істесек, ауылдағылар өздері-ақ асарлатып баспана салып алар еді», - дейді Қ. Айтаханов. Депутаттың айтуынша, дәл осы жекеменшік тұрғын үй секторы еліміздегі баспанамен қамтудың арзан әрі тиімді жолы болса да, соңғы уақытта бұл өз шешімін таппай келеді.

Түйіндей айтқанда, баспана - демографияға, ал демография - тікелей ел қауіпсіздігіне әсер ететін мәселе. Сондай-ақ, тұрғын үй құрылысы елдің әлеуметтік көңіл күйіне тікелей әсер етеді. Құрылыс саласында мыңдаған азаматтар нәпақасын айырып жүргенін де ескерсек, бұл бағыттағы мемлекеттік саясат әлі де жетіле түсуі игі. Айта кетейік, 2015 жылы Қазақстанда қаржыландырудың барлық көздері есебінен жалпы көлемі 7,1 млн. шаршы метр тұрғын үй іске қосылған. Тұрғын үй құрылысына 586,6 млрд. теңге инвестиция бағытталды.