Бастапқы жарнасыз ипотека – өзіңді-өзің алдау - сарапшы

Биыл Қазақстанда екінші деңгейлі банктер ипотеканы бастапқы жарнасыз ұсына бастады. Сонымен қатар, ішкі нарықта бастапқы жарнасыз тұрғын үй несиесін алуға көмектесетін риэлторлардың ипотекалық қолдау қызметтері пайда болды. Инвестиция және жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Лев Тетин Kazinform агенттігінің тілшісіне берген сұхбатында мұндай схемалардың қалай жұмыс істейтіні, сондай-ақ «7-20-25» бағдарламасының жабылуы және басқа да тиімді ұсыныстар туралы толығырақ айтып берді.

— Қазір қай банктер бастапқы жарнасыз ипотека ұсынып жатыр?

— Қазақстан нарығында мұндай ұсыныстар жоқ.

— Дегенмен, HalykBank пен ЦентрКредит банкі бастапқы жарнаның орнына жылжымайтын мүлік түріндегі кепілді ұсынуға мүмкіндік береді және олардың шарттарында «0% бастапқы жарна» нақты көрсетілген...

– Бұл – өзіңді-өзің алдау. Бұл жерде кепіл зат бар. Егер сізде актив болса, оны сатып, жаңасын сатып алу оңайырақ. Егер бұл туыстарға тиесілі актив болса, онда туыстар үшін ықтимал тәуекелдер бар. Нарықта мұндай шарттар сирек кездеседі. Мұндай банк ұсыныстары нарыққа айтарлықтай әсер етпейді.

— Әлеуметтік желілерде бастапқы жарнасыз ипотека бойынша көмек туралы хабарландыруларды кездестіруге болады. Бұл жайында не айтар едіңіз?

- Бұл жарнамаларды риэлторлардың «сұр» схемасы десек болады. Бұл схеманың құрылымы келесідей. Олар банктердің және пәтердің құнына қорытынды беретін бағалаушылардың талаптарын біле тұра (әдетте, бұл – қайталама нарықтағы үйлер), сыйақы үшін оның құнын көтеруді сұрайды. Мәселен, пәтер 30 миллион теңге тұрса, 20 пайыздық бастапқы жарна 6 миллион теңге шамасында. Бұл тұрғыда олар оны 36 миллион теңгеге бағалауды сұрайды. Олар осы құжаттарды бағалаушының қорытындысымен бірге банкке тапсырады. Өз кезегінде банк құжатты қабылдайды, 6 миллион теңге комиссия ретінде саналады да, 30 миллион теңгеге несие береді. Келісімшарт осылайша бастапқы жарнасыз жүзеге асырылады. Бұл – бағалаушылардың, риэлторлардың және банктердің қалыптасқан «сұр» схемасы.

— Риэлторлардың мұндай қызметін пайдаланатын қазақстандықтар үшін қандай тәуекелдер бар?

— Бұл жұмыс факті бойынша төленеді. Егер ол мәміле жасалғанға дейін төленсе, содан кейін банк оны мақұлдамай, несие бермесе, ақшаны қайтарып алмау қаупі бар.

— Бұл жүйенің нарыққа зияны бар ма?

— Мұндай келісімшарттар көп кездесе бермейді. Сондықтан бірлі-жарым мәмілелер нарықтың өзіне ешқандай әсер етпейді.

— «Отбасы банкінің» өңірлерге қайта бағдарлануы Астана мен Алматы сияқты ірі қалалардағы жылжымайтын мүліктің құнына қалай әсер етуі мүмкін?

— Келісілген және жұмыс істеп жатқан негізгі бағдарламалар, яғни «30/70» немесе «Жасыл ипотека» мегаполистерде іске қосылған. Бұл бағдарламалар аймақтарда жоқ. Сондықтан, банктің қайта бағдарлау туралы мәлімдемесі өңірлерде жаңа өнімдерді енгізуді білдіреді және бұл қадамдар мегаполистерде бұрыннан бері іске асырылып жатыр. Атап айтқанда, осы мәлімдеме Қазақстанның ірі қалаларындағы нарыққа ешқандай әсер етпеуі керек.

— «7-20-25» бағдарламасы бойынша ипотека алу қиындап, оның жабылатыны да жарияланды. Қазақстандықтардың қандай басқа мүмкіндіктері бар? Осы бағдарлама бойынша ипотека несиесін беруді қысқарту тұрғын үй нарығына қалай әсер етеді?

— Мен бұл бағдарламаның жұмысын қорытындылауды ұсынамын. Ол бес жылдан сәл аз уақыт жұмыс істеді және барлық келісімшарт арасында ипотекалық несиелеудің 4 пайыздан аспайтын бөлігін ғана қамтыды. Бұл көрсеткіш соншалықты көп емес, шамамен 200 мың адам. Ал осы уақыт аралығында 6 миллионға жуық мәміле жасалған. Бұл ретте, ол нарыққа немесе оны қолдауға айтарлықтай әсер еткен жоқ. Бағдарлама бастапқыдан көп адамды қамти алмай жатты.

Біріншіден, оның талаптары тек пайдалануға берілген нысандарға ғана қатысты болды, яғни тапсырылған тұрғын үйлерде көбіне ауданы үлкен өтімсіз пәтерлер ғана қалатын. Бірақ 25 миллион лимит оны қолдануға мүмкіндік бермеді, оны салынып жатқан пәтерлерге бағыттау керек болды. Бағдарламаны іске асырудың соңғы кезеңінде оған қатысты теріс пікірлер де көбейіп кетті.

Дәл қазір «9-20-25» бағдарламасы дайындалып жатыр. Оның аясында екі маңызды түзету болуы мүмкін: мегаполистердегі лимитті 35 миллион теңгеге дейін арттыру және бағдарлама бойынша салынып жатқан тұрғын үй кешендерінде баспана сатып алу мүмкіндігін беру. Осындай шарттармен тиімдірек болады.

Құрылыс салатындар үлескерлерге бағдарламаға кіре алатынын, яғни баспана құнының 20 немесе 30 пайызы сомасында қаражатты салып, бір жылдан кейін бағдарламамен ипотека алуға мүмкіндік болады деп сендіріп жатыр. Осыдан кейін біз құрылыс салатындардан біраз адам ақшасын қайтара алмай жүргенін, соның салдарынан бағдарламаның жабылып қалуын көруіміз мүмкін. Сондықтан мұндай бағдарламалар мүмкіндігінше теңгерімді болуы керек. Шынымды айтсам, олар соншалықты қажет емес. Бір жағынан, олар сұранысты ынталандырады, екінші жағынан – тұрғын үй шаршы метрінің құны өсуі ықтимал.

Мемлекет екі нәрсеге көбірек көңіл бөлуі керек – халықтың осал топтары, оның ішінде көпбалалы отбасылар, мұғалімдер, дәрігерлер, әскерилер үшін тұрғын үй құрылысын мақсатты қаржыландыруды қамтамасыз етіп, бұл баспананы коммерциялық нарыққа шығармауы тиіс.

Атап айтқанда, нарықтың өзі осы саладағы жағдайды теңгерімдей алады. Сондықтан, егер бұл ақша болса, онда оны мақсатты түрде аталған топтарға бағыттау керек. Оның үстіне, импортқа тәуелділіктен арылу керек. Қазақстандағы әрбір шаршы метрдің 50 пайызы басқа елдерден әкелінетін материалдардан салынған. Біз оларға валютамен төлеп, соның салдарынан шаршы метрдің құнын бақылай алмаймыз. Бұл тұрғыда субсидия және мемлекеттің қолдауы құрылыс материалдары саласына бағытталуы керек.

— Тұрғын үй ипотекасын алу бойынша қандай ұсыныстар қазір тиімді деп санайсыз?

- Қазір бізде «Отбасы банкінің» екі өнімі бар – «30/70» және «50/50». Шын мәнінде, бұл ұсыныстар өте функционалды. Мен нарыққа басқа да талаптарды енгізудің маңыздылығын көріп тұрған жоқпын. Қазіргі кезде нарыққа шамадан тыс араласудың қажеті жоқ.

— Сондай-ақ әлеуметтік желілерде ипотеканы қалай тиімді жабуға болатыны туралы схемалары бар түрлі бейнероликтер де таралған. Бұл схемалар қаншалықты тиімді?

— Төлем құрылымын өзгертудің бірден-бір жолы – қайта қаржыландыру, яғни басқа банкке барып, басқа шарттармен несие алыңыз. Мәселен, төлем мерзімі ұзарса, бұл өз кезегінде ай сайынғы төлемдердің көлемін азайтады. Осыдан басқа ресми әрі заңды тетіктер жоқ. «Сұр» схемалар болуы мүмкін, бірақ бұл өз кезегінде түрлі қатерге әкелуі ықтимал.

— Әңгімеңізге рақмет!