Ипотека нарығы: тұрғын үйге сұраныс бар, ал ұсыныс азайып бара ма
АСТАНА. KAZINFORM – Кейінгі кезде баспана нарығына қатысты түрлі пікір туындап жатыр. Қаржы ұйымдары ипотекалық несие бойынша талапты қатаңдататыны айтылады. Банк секторы бағытындағы саясатта өзгерістер болмақ. Сонымен, Қазақстанда ипотекаға қатысты қандай жаңалықтар бар? Саладағы жағдайды Kazinform агенттігінің аналитикалық шолушысы талдап көрді.
Нарық неге бәсеңдеді?
Өткен айда, ипотекалық несиелердің ең жоғары жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін 25 пайыздан 20 пайызға төмендету туралы ұсыныс көтерілді. Бір қарағанда бұл ипотекалардың арзандайтынын көрсетеді, яғни банктер жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін 20 пайыздан асыра алмайды.
Алайда бұл өзгерістен кейін қаржы ұйымдары қайталама нарықтағы үйлерді ипотекаға беруді тоқтатуы мүмкін. Себебі бұған дейін қайталама нарықта берілген ипотекалардың жартысынан көбінде жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі 20 пайыздан көп болған.
Әзірге банктер қайталама нарыққа ипотека беруін тоқтатқан жоқ. Дегенмен шарттарын қайта қарауға көшкен. Сондықтан бірнеше өзгеріс болуы мүмкін. Мәселен, үйдің салынған жылына шектеу қоя бастайды. 1970 немесе 1980 жылдан бұрын салынған баспаналарды санаттан сызуы мүмкін. Оның үстіне бастапқы жарна пайызын көбейтеді деген болжамдар бар. Кей банктер қайталама нарықтағы үйлерді ипотекаға берерде 20 пайыз бастапқы жарна сұрайтын. Бұған қоса қарыз алушының табысын бағалау мәселесі де тұр.
Қаржыгерлер қауымдастығы мемлекеттік қолдау бағдарламаларындағы кідіріс пен жоғары пайыздық мөлшерлемелерге байланысты ипотека алу күрделене түскенін айта бастаған-ды. Ал енді пайыздық мөлшерлеме азайған тұста, керісінше банктер ипотекадан алшақтауға тырыса ма? Неге?
2024 жылы ипотекалық нарық 25 пайызға өскен. 2025 жылдың алғашқы үш айында жаңа ипотекалық несиелердің көлемі 5,7 пайызға төмендеп, 390 млрд теңге болды. Ал тура бір жыл бұрын көрсеткіш 413 млрд теңге еді.
Биыл ипотекаға берілген өтінімдердің тек 24 пайызы ғана мақұлданған. Әрбір төртінші адам алып жатыр деуге болады. Былтыр мақұлданған өтінімдер үлесі 31 пайыз болған, бұл шамамен әрбір үшінші адам үйлі болғанын білдіреді.
Ұлттық банктің наурыздағы мәліметінше, банк секторы жалпы 36 трлн теңге несие берген. Халыққа берілген қарыз көлемі бір жылда 22,7 пайызға өсіп, 21,1 трлн теңге болды. Халық алған несиенің 1/3 бөлігі ипотека еншісінде – 6,7 трлн теңге. 606 мың қазақстандық тұрғын үйінің несиесін өтеп жүр.
Ипотекалық қарыз аз берілуі мүмкін
Экономист Сапарбай Жобаевтың сөзінше, ең алдымен банктер – жеке компаниялар, өздерінің табысы үшін бәсекелестік бар жерде жұмыс істейді.
– Базалық мөлшерлеме 16,5 пайыз болғаннан соң арғы жағында 3,5 пайыз ғана маржа қалады. Банктерде кемінде 5-7 пайыз маржа болуы керек. Сондықтан 22-25 пайыздық меженің сақталғаны дұрыс еді.
Осыған дейін Қаржы нарығын реттеу агенттігі микронесиелерді 46 пайызбен шектеген болатын. Ал банктер қысқамерзімді несиелерді 30-35 пайызбен береді, ұзақмерзімділері – 20-25 пайыз. Жалпы, мен осындай шектеулерді дұрыс деп санамаймын. Өйткені бұл саясат банктердің жұмысын тежейді әрі халыққа ипотекалық қарыздардың берілуін азайтады, – деді сарапшы.
Бұл көзқарасты R-Finance компаниясының қаржылық кеңесшісі Арман Байғанов та құптап отыр. Бұл өзгеріс жалпы халық үшін оң үрдіс болуы мүмкін, бірақ екінші жағынан қарасақ, мұндай шешім көптеген қаржы ұйымын қарыз беруден мүлде бас тартуға мәжбүрлеуі де ықтимал. Себебі, базалық мөлшерлеме 16,5 пайыз болып, ал тиімді мөлшерлеме 20 пайыз болған жағдайда айырмашылық өте мардымсыз және экономикалық тұрғыдан негізсіз болады.
– Қазіргі жоғары базалық мөлшерлеме жағдайында нарықтық шарттармен қаржыландыру халықтың мүддесіне сай келмейді, жылжымайтын мүлікті инвестициялау құралы ретінде де тиімсіз. Халық мәжбүрлі түрде несие алып жатыр, бірақ бірнеше есе артық төлейді. Себебі он жыл ішінде осы мөлшерлемемен алынған қарыздың құны екі есе өсуі мүмкін.
Сондықтан базалық мөлшерлеме төмендемейінше, жылдық мөлшерлемені 20 пайызға шектеудің мәні жоқ. Егер базалық мөлшерлеме шамамен 15 пайыз, тіпті 12 немесе 13 пайыз деңгейіне дейін төмендегенде мұндай шектеулер дұрыс саналар еді. Онда нарықтың өзі несиелеу шарттарын реттеп, несие мөлшерлемелері біршама төмендейді, – дейді экономист.
Арман Байғанов кез келген банк несие берген кезде қарызды қайтармау қауіптерін, оны рәсімдеу, қызмет көрсету, жалақы, басқа да операциялық шығындар мен провизияларды есепке алатынын айтты. Сондықтан табыс табу үшін базалық мөлшерлеменің үстіне кемінде 7-8 пайыз, кейде 10 пайыз қосу қажет болады.
– Қазір қандай да бір жолмен несие алып жүргендердің өзіне болашақта банк тарапынан шектеу қойылуы мүмкін. Белгілі себептермен де кейбір банктер бас тартуы ықтимал, яғни банктер бірыңғай тұтынушылық несие беру бағытына ауысады. Дегенмен Ұлттық банк қазір экономиканың нақты секторын несиелеуге басымдық беріп отыр, – деп қосты сарапшы.
«Әр тараптың мүддесі ескерілуі қажет»
Жаңа үйлерді сатарда банк пен құрылыс компаниясы бірігіп, клиентке жеңіл несие ұсына алады. Бастапқы нарықтың артықшылығы – осы. Ал қайталама нарықтағы үйде мұндай серіктестік жоқ. Үй иесі – жеке адам, ол еш жеңілдік бермейді, соңында банк барлық тәуекелді көтеруге мәжбүр болады. Оның үстіне жылы ескі үйдің бағасы уақыт өте арзандайтыны анық, ипотека алған адам қарызын төлемей қойса, банк ескі үйді кейін сата алмайтынын біледі.
Ал қазір елдегі үш мегаполис пен кей облыс орталықтарында құрылыс қарқынды жүріп жатыр. Құрылыс компаниялары оның бәрін уақытында сатып үлгеріп жатқанына күмән аз. Сондықтан жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін 20 пайызға түсіру – ескі үйлердің сатылуын шектеп, жаңа үйлердің өтуіне жол ашу үшін жасалған қадам болуы мүмкін.
– Бір айта кетер жайт, 2021 жылы жинақтаушы зейнетақы қорындағы «жеткілікті шектен» асқан соманы халықтың шешіп алуына қаржыгерлердің көбі қарсы шыққан еді.
Көп өтпей, 2022 жылы 20 пайыздық инфляцияға сол зейнетақы қорындағы 3,5 трлн ақшаны салымшылардың пайдаланғаны түрткі болды. Мультипликациялық эффектімен ақша массасы 9 трлн теңгеге көбейіп кеткен. Сол кезде бізде ақша массасы 24 трлн еді, 33 трлн-ға бірден жетті, – дейді экономист Сапарбай Жобаев.
Жаңа айтқанымыздай, биыл алғашқы 3 айда ипотекалық өтінімдердің тек 24 пайызы ғана мақұлданған. Банктер ипотекалық несиені шектеуді осы кезден-ақ бастауға көшкен сыңайлы. Алайда Сапарбай Жобаев бұдан мін іздеудің қажеті жоғын алға тартты.
– Мысалы, Отбасы банк азаматтарға жеңілдетілген түрде 7 немесе 11 пайыздық ипотека беріп жатса да, қарыз алушының қайтара алатын мүмкіндігі болуы керек. Сондықтан жалпы өтінімдердің 24 пайызының ғана мақұлдануы – қалыпты жағдай. Отбасы банкінде депозит ашып, жинағын 3 жылдан астам уақыт бойы толтырып келе жатқандар саны 500 мың адамнан асқан. Өте жақсы көрсеткіш. Осы азаматтар алғашқы жарнасын салып, жағдайы жеткен баспананы ала алады. Мүмкіндігі болмағандар мемлекеттік кезекке тұрып, жеңілдетілген бағдарламаларды пайданалады, – дейді сарапшы.
Осы тұста экономист Қазақстандағы ипотекалық жүйе қанағаттанарлық деңгейде екенін жеткізді. Бұл ретте тарихқа шегініс жасады.
– Мысалы, Эстонияда ХІІ ғасырдан бастап тастан, күйдірілген кірпіштен үйлер тұрғызыла бастаған. Ал бізде осындай баспаналар ХІХ ғасырдан бастап қана салынды. Сол кезден бері тұрғызылған баспаналарды есептесек, әр азаматқа 22 шаршы метрден келеді. Эстонияда бұл көрсеткіш – 30-40, Еуропаның кей елдерінде 50 шаршы метрге жеткен.
Енді қараңыз, біз әр азаматқа 30 шаршы метрден жеткізу үшін алдағы 8-10 жылда жыл сайын тұрақты түрде 22 млн шаршы метр тұрғын үй салуымыз керек. Ал Қазақстанда әзірге жылына 16-17 млн шаршы метр баспана тұрғызылып жатыр. Сондықтан елде ипотекалық жүйенің тұрақты дамуы үшін әр тараптың мүддесін ескеру қажет. Банктер де, құрылысшылар да, несиеге тұрғын үй алушылар да нарыққа ынталы болуы керек, – деп түйіндеді Сапарбай Жобаев.
Таяуда 2026 жылдан бастап Қазақстанда несие рәсімдеудің тәртібі қатаңдатылатыны жария болды. Банктер қарыз алушылардың сенімділігін жіті тексермек. Жаңа ережелерге сай, тәуекелі жоғары адамдарға талап күшеймек. Әсіресе ипотека алуды жоспарлап жүргендерге.
Иә, жаңа ережеге сай, азаматтың несиелік тарихы үш жылдан кем болмауы керек. Кейінгі бір жылда несие төлемін 30 күннен аса кешіктірмегені жөн. Оның үстіне, несие аларда табысын дәлелдей алғаны абзал. Несиелік жүктемесі табысының 45 пайызынан аспауы керек.
Қорыта айтқанда, талапты күшейту жөнді де болар. Алайда тұтынушылық несиелер көлемі одан әрі артып, қаржы ұйымдары осы бағытқа басымдық беріп кетпесе болғаны...