Тұрғындар көппәтерлі үйдегі ортақ мүліктен қалай табыс алады

Жертөле, шатыр немесе баспалдақ астындағы кеңістік иесіз аумақ емес, көппәтерлі үйдің ортақ мүлкінің бір бөлігі саналады. Қазақстанда меншік иелері мұндай мүліктің жекелеген бөліктерін жалға бере алады, алайда бұл шешімді біржақты тәртіппен қабылдауға болмайды, өйткені осы мәселе жалпы жиналыстың құзыретіне жатады.

-Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңда кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне үйдің қасбеті, кіреберіс, вестибюльдер, холдар, дәліздер, баспалдақ алаңдары, лифтілер, шатыр, шатыр астындағы техникалық қабаттар, жертөлелер, үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жер учаскесі кіреді.

Сонымен қатар, заңда ортақ мүліктің бір бөлігін меншік иесіне немесе үшінші тарапқа жалға беру мүмкіндігі көзделген. Бұл мәселе бойынша шешімді меншік иелерінің жалпы жиналысы қабылдайды.

Осы тұрғыда нақты нені жалға беруге болатынын, мұндай шешімді қалай ресімдеу керектігін және жалға беруден түскен табыстың қайда бағытталуы тиіс екенін анықтау үшін заңгер Арыс Данағатовтан сұрадық.

Сарапшының айтуынша, тұрғындар алдымен таңдалған кеңістіктің немесе жер учаскесінің шынымен де тұрғын үйдің ортақ мүлкіне жататынына көз жеткізуі тиіс. Ол үшін техникалық құжаттаманы тексеру маңызды.

- Біріншіден, үйдің техникалық паспортын тексеру керек. Егер жалға берілетін үй-жай немесе аумақ жеке меншік емес, ортақ мүлік ретінде көрсетілсе, бұл пәтер иелеріне өз үлестеріне сәйкес тиесілі екенін білдіреді. Тиісінше, бұл кеңістікке қатысты кез келген шешім тек ұжымдық сипатта қабылдануы тиіс, – деді Арыс Данағатов.

Заңгердің айтуынша, мұндай жылжымайтын мүлікті пайдаланудың бірнеше жолы бар. Бірінші қабаттағы немесе жертөледегі тұрғын емес үй-жайды дүкенге, тапсырыс қабылдау пунктіне немесе шеберханаға айналдыруға болады. Ғимараттың қасбеті немесе бүйір қабырғасы жарнама орналастыруға, кіреберіс алдындағы немесе ауладағы аумақ сауда автоматын қоюға, ал шатырдағы немесе жертөледегі техникалық кеңістік интернет-провайдер мен телекоммуникация операторының жабдықтарын орнатуға пайдаланылуы мүмкін.

Дегенмен, жалға алушыны іздемес бұрын, меншік иелері тиісті шешім қабылдауы қажет. Заңнамада ортақ мүліктің бір бөлігін жалға беру мәселесін шешу меншік иелерінің жалпы жиналысының құзыретіне жататыны нақты көрсетілген.

Арыс Данағатов бұл мәселені қарауды бастамашылық етуге меншік иесінің, төрағаның немесе басқарманың құқылы екенін атап өтті. Алайда, жалға беру мәселесін тұрғындар арасында жай ғана талқылаумен шектелмей, оны жиналыстың күн тәртібіне ресми түрде енгізу маңызды.

- Кез келген меншік иесі, төраға немесе басқарма нақты бір үй-жайды немесе аумақты жалға беру мәселесін жалпы жиналыстың қарауына ұсына алады. Заң екі тәсілге де рұқсат беретіндіктен, жиналыс тікелей қатысу арқылы немесе сырттай дауыс беру (яғни жазбаша түрде) арқылы өткізілуі мүмкін. Басты талап – ортақ мүлікті жалға беру мәселесін күн тәртібіне ресми түрде енгізу және барлық меншік иелерін алдын ала хабардар ету, – деп түсіндірді сарапшы.

Жиналыс өткізудің қазіргі ережелеріне сәйкес, бастамашы меншік иелерін жиналыстың форматы, күні, өтетін орны және күн тәртібі туралы кемінде күнтізбелік бес күн бұрын хабардар етуге тиіс. Жиналыста қабылданған шешімдер хаттамада ресімделуі қажет.

Данағатовтың сөзіне қарағанда, хаттама кейіннен жасалатын жалға беру шартына қатысты негізгі құжат саналады. Онда дауыс беру нәтижесі мен қабылданған шешім міндетті түрде көрсетілуі тиіс.

- Хаттамада кімнің не үшін дауыс бергені, дауыс беру нәтижелері, сондай-ақ жиналыс төрағасы мен хатшысының қолдары тіркеледі. Дәл осы құжат төрағаға үй тұрғындары атынан жалға беру шартына қол қоюға өкілеттік береді. Шарт жиналыста бекітілген талаптарға, бағаға және үй-жайды пайдалану мақсатына қатаң сәйкестікте жасалуы тиіс, — деп атап өтті ол.

Шешім қабылданғаннан кейін, келісімшартқа қатысты мәселе туындайды. Оның талаптары меншік иелерінің нақты мүлікке, оны пайдалану мерзіміне, құнына және мақсатына қатысты қабылдаған шешіміне сәйкес келуі тиіс.

Мұнымен қоса, жалға беруден түскен қаражат төрағаның немесе жекелеген тұрғындардың жеке табысы ретінде саналмайды. Заңнамаға сәйкес, ортақ мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін жалға беру ақысы қолданыстағы басқару құрылымына байланысты мүлік иелері бірлестігінің (МИБ) тиісті шотына немесе кондоминиум мүлкін басқарушы ұйымның шотына аударылуы тиіс.

Заңгердің айтуынша, бұл қаражат бекітілген бюджетке сәйкес үйдің қажеттіліктеріне жұмсалуы керек. Осылайша, жалға беруден түскен табысты ортақ мүлікті күтіп ұстауға, жөндеу жұмыстарына немесе күрделі жөндеуге қажетті қаражатты жинақтауға бағыттауға болады.

— Ортақ мүлікті жалға беруден түскен табыс – жекелеген тұрғынның жеке табысы емес, біртұтас мүлік кешені ретіндегі тұрғын үйге тиесілі табыс. Сондықтан бұл қаражат жекелеген меншік иелерінің қалтасына емес, тұрғын үйдің шотына, яғни МИБ немесе серіктестіктің арнайы шотына түседі. Бұл қаражат жалпы жиналыста бекітілген бюджетке сәйкес – ағымдағы жөндеу, күтіп ұстау және күрделі жөндеуге жинақтау мақсатында жұмсалады, – деді сарапшы.

Арыс Данағатов жылжымайтын мүлік иелері үшін ыңғайлы саналатын тағы бір нұсқа бар екенін айтты. Түскен табысты үйді күтіп ұстау шығындарын жабуға бағыттауға болады, бұл өз кезегінде тұрғындарға түсетін қаржылық салмақты айтарлықтай азайтады.

— Өте кең таралған әрі ыңғайлы тәсіл – бұл қаражатты меншік иелері төлейтін ай сайынғы қызмет көрсету ақысы есебіне жатқызу. Іс жүзінде тұрғындар қолма-қол ақша алмайды, бірақ тұрғын үйді күтіп ұстау үшін төлейтін сомасы нақты азаяды. Бұл да табыс табудың бір түрі, тек тікелей төлем ретінде емес, – деп түсіндірді заңгер.

Сонымен қатар, тұрғындар осы қаражаттың жұмсалуын қадағалай алуы тиіс. Көппәтерлі үйлерді басқару жөніндегі ресми нұсқаулықтарда ортақ мүлікті жалға беруден түскен табыстың МИБ-тің қаржылық есептілігінде жеке көрсетілуі де қарастырылған.

2026 жылға арналған күн тәртібіндегі тағы бір мәселе салық салуға қатысты. Мемлекеттік кірістер комитетінің түсіндіруінше, тиісті шарттар орындалған жағдайда, 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап МИБ (Мүлік иелерінің бірлестігі) коммерциялық емес ұйым ретінде танылады. Меншік иелерінен түсетін жарналар корпоративтік табыс салығынан (КТС) босатылады. Алайда, егер МИБ коммерциялық қызметтен (үй-жайларды жалға беруден) табыс алса, оған 20% мөлшерлемемен КТС салынады.

Басқаша айтқанда, жалға беруден түскен табысты жай ғана жинап алып, тұрғындарға қолма-қол ақша түрінде үлестіруге болмайды. Ол белгіленген есеп жүйесі арқылы өтіп, заң талаптары мен МИБ-тің салық міндеттемелеріне сәйкес жұмсалуы тиіс.

Сарапшы сондай-ақ жалпы жиналыс шешімін айналып өту әрекеттеріне байланысты тәуекелдер туралы арнайы ескертті. Оның айтуынша, егер төраға немесе бастамашы топ өз бетінше келісім жасаса, бұл мүлік иелері үшін де, жалға алушы үшін де қиындықтар тудыруы мүмкін.

— Егер төраға немесе бастамашыл топ жалпы жиналыстың шешімінсіз осындай келісімге отырса, меншік иелері мәмілені сот тәртібімен даулауға құқылы. Бұл жағдай жалға алушы үшін де тиімсіз: келісімшарт кез келген сәтте жарамсыз деп танылуы және одан үй-жайды босату талап етілуі мүмкін. Сондықтан рәсімдеу процесінің дұрыс жүргізілуінен тұрғындар да, әлеуетті жалға алушы да бірдей пайда көреді — бұл екі тарапты да қорғайды, — деді Арыс Данағатов.

Айта кетейік, бұған дейін Алматыда МИБ пен ПИК қарыздары коммуналдық төлем түбіртегінде көрсетілетінін жазған едік.