Арзан пәтер іздегендер нені білуі керек
АСТАНА. KAZINFORM – Елімізде 99 үй заңсыз салынған. Ал 42 нысан бітпей, қаңқасы қаңтарылып тұр. Бұл туралы Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі айтқан еді. Ал үлескер боламын деп үйсіз қалғандар не істейді? Пәтер алатын кезде не нәрсеге мән беру керек? Сарапшы мамандар жауап берді.
- Жалпы баспана нарығында ұсыныс өте көп. Себебі баспана – адам үшін қажетті дүниелердің бірі. Сондықтан көптеген құрылыс компаниясы «менің үйімді ал» деп, түрлі акцияларды ұсынып отырады. Халық сенімді құрылыс компаниясынан бір бөлмелі пәтер алғанша, жаңа ғана құрылыс жасап жатқан жас компания болса да, екі-үш бөлмелі пәтер алуды жөн көреді. Оның нәтижесі құр қабырғаның ғана иесі атануға алып келіп отыр, - дейді тұрғын үй сарапшысы Ұлан Дәулетқали.
Маман пәтер бағасын реттеп отыратын заңды механизм керек деген пікірде.
- Ал бағаны қалыптастыратын — өзіміз. Баспанаға сұраныс жоғары болған кезде бағаның да көтерілуі – экономикалық заңдылық. Баспанаға сұраныс бар уақытта, өкінішке қарай, баға өсе береді. Біз оның алдын ала алмаймыз. Әрине, менің жеке пікірім, қазіргі уақытта баспана бағасы өте жоғары. Үкімет тарапынан бағаны реттейтін мықты механизмі бар бір заңға қол қойылса, онда халықтың баспаналы болуына өте көп көмегі тиер еді. Бірақ, өткен жолы ғана Сенат мақұлдаған заң да халық үшін өте тиімді болары сөзсіз. Екінші жағынан тұрғын үй нарығындағы бағаның өсу ықтималдығы тым жоғары, - дейді ол.
Экономист пәтер бағасы тек заңға байланысты бекітілмейтінін айтады. Тұрғын үй құнынаәсер ететін басты фактор - құрылыс тауарларының шетелден әкелінуі.
- Жалпы тұрғын үйдің қымбаттауы тек кейіннен енгізілген заңнамаға немесе өзге жағдайларға байланысты емес, инфляция мен құрылыс материалдарының қымбаттауы да әсер етеді. Құрылысты салуға қажетті тауарлардың көпшілігі біздің елде өндірілмейді. Сол себепті біз оны сырттан алуға мәжбүрміз. Ал ол шетелде біздің теңгемізбен сатылмайды ғой. Шетел валютасына алынғаннан кейін оның бағасы өсіп отырады. Тұрғын үй құрылысындағы құнның өсуіне ең бірінші кезекте осы мәселе әсер етеді. Нарықтың өз сұранысы мен ұсынысы бар. Ол міндетті түрде екі ортада теңгерім тудырады. Егер үй алу жеңілдеп, халық көптеп пәтер алып жатса, үйдің бағасы да өседі. Мысалы, Президентіміз зейнетақы жинақ қорынан тұрғын үй алуға мүмкіншілік берген кезде, баға өсіп кетті. Бұл – халықтың пәтер алу қабілетінің жақсарғанын білдіреді, - дейді Ләззат Жанмолдаева.
Тұрғын үй сарапшысы құрылыс компанияларын таңдауда неге мән беру керектігін түсіндірді.
- Мен құрылыс компанияларын таңдау барысында міндетті түрде мемлекет тарапынан кепілдігі бар құрылыс компанияларымен ғана жұмыс істеңіздер деп айтамын. Ең алдымен, үй таңдау барысында үлескер атанғыңыз келсе, міндетті түрде «Қазақстан тұрғын үй компаниясының» кепілдік сертификатына ие құрылыс компанияларының арасынан ғана таңдауға кеңес берер едім. Ол тізім интернет желісінде. «КТК Астана» деп терсеңіз, «Бәйтерек» холдингінің сайтында ашық түрде жарияланған. Ал бұл тізімде белгілі бір құрылыс компаниясы жоқ болса, ол компанияның әкімдік тарапынан үлескерлерді тартуға заңды түрде рұқсаты бар-жоғын білу үшін, сол құрылыс компаниясы салып жатқан объект орналасқан қаладағы әкімдік сайтына кірсеңіз болады. Себебі әкімдік ай сайын ақша тартуға тыйым салынған құрылыс объектілерінің тізімін жаңартып отырады. Шынын айтқанда, ол тізімде қазір халық арасында беделі бар құрылыс компаниялары жоқ болуы мүмкін. Бірақ кей адамдар «осындай беделді құрылыс компаниялары да КТК алмай жатыр ғой, жаңа құрылыс компаниялары да КТК алмаса түк етпейді» деп тәуекелге жиі барады, - дейді ол.
Ұлан Дәулетқали үй таңдар кезде мән беру керек басты мәселелер мыналар дейді:
- Бірінші кеңесім - ең әуелі мен үй таңдағанда құрылыс компанияларының беделіне қарамаймын. Ол қай компаниянікі болса да, ең мықты салынған тұрғын үй кешендері бар және өте нашар салынған тұрғын үйлер де бар. Тіпті бір тұрғын үй кешенінің өзінде әр кіреберісті әртүрлі мердігер салады. Ол тұста да айырмашылық болуы мүмкін. Сол себепті үй таңдар алдында міндетті түрде барып, көзбен көріп, қолмен ұстап сапасын тексеру керек. Ал ол құрылыс әлі салынып жатқан болса, олардың бірнеше таныстырылымына барып, құрылыс нысандарына экскурсия жасап көріңіз.
Екінші - Астана қаласын алатын болсақ, дамып тұрған ауданнан қымбат бағада үй алғанша, болашағы жоғары, алдағы уақытта қарқынды дамитын аудандардан сол бағаға екі үй алған тиімдірек деп есептеймін. Мысалы, мен өзім Астанаға 2014 жылы студент болып келген кезде, сол жағалауда ЕХРО деген тіпті жоқ болатын. Ол жақтан үй аламын десең, «Ой, ол алыс қой, қаланың шетін не істейсің» деген неше түрлі әңгіме айтатын. Ал қазір бұл жер - қаланың дәл ортасы болды. Сол себепті перспективаға байланысты инфрақұрылымы өте жақсы тартылып жатқан жаңа аудандардан үй алуға кеңес берер едім. Себебі халық аузындағы «алтын шаршыдан» үй алу бұрынғы заманда қалып кеткен стереотип.
Үшінші кеңес - жарнамаға сене бермеңіздер. Себебі жарнама — жай ғана тұтынушыны тартатын құрал. Сонымен бірге пайызбен дос болып, есептеу керек. Есеп білген міндетті түрде ұтады, - дейді сарапшы.
Енді елімізде екінші нарықтағы ипотекалардың пайыздық мөлшерлемесі 20 пайыздан аспайды. Нәтижесінде кей бағдарламалар тоқтауы мүмкін.
- Елімізде енді заңды түрде екінші нарықтан ипотека алу барысында банктің максималды пайызы 20%-дан аспауы тиіс деген қаулы қабылданды. Екінші деңгейлі бүкіл банктер Ұлттық банктен базалық мөлшердегі 16,5%-бен қарызға ақша алады да, ол ақшаны ипотека ретінде өзінің басқа клиенттеріне беріп отырған еді. Соңғы уақытта «Отбасы банктен» бөлек, еліміздегі екінші нарықтағы үйлерді алу барысында өзге екінші деңгейлі банктер пайыздық үстемесін 25 пайызға дейін көтерді. Оған Ұлттық банк 16 маусымнан кейін заңды түрде максималды пайыздық үстемақы мөлшері 20%-дан аспау керек деген талап қойды. Ол банктерге «енді сендер өздерің ойланыңдар, 20 пайыз максималды шекпен беретін болсаңдар, мейлі, беріңдер. Егер одан асатын болсаңдар, заңды түрде ипотека беруге рұқсат жоқ» деп айтылды.
Бірақ бұл - бүкіл ипотека тоқтап қалады деген сөз емес. 20 пайыздан төмен ипотекалық бағдарламалар да толып жатыр. Бұл жерде ипотекаға әсер етуі мүмкін бір жағдай – екінші деңгейлі банктер ұсынған, қайталама нарықтан үй алуға арналған стандартты ипотекалық бағдарламалардың кейбіреуі тоқтауы әбден мүмкін. Себебі кей банктер табыс көзін растамай ала бер, бірақ жылдық үстемақысы 22-23 пайыз деп жарнамасы жер жаратын бағдарламалар ұсынатын. Сол бағдарламалардың тоқтау ықтималдығы жоғары. Ал банктер алдағы уақытта 20 пайыздан асырып ипотека беруді тоқтатады ма, әлде максималды 20 пайызды бекітіп, сол бойынша ипотека беруді жалғастыра бере ме, соны шешеді, - дейді Ұлан Дәулетқали.
Енді кез келген компания 5 жылдық тәжірибесі болса да үлескерлердің ақшасын жиып, құрылыс бастай алмайды. Ол үшін заңды құжатыңыз болу керек.
- Егер құрылыс компаниясының заңды құжаты болса, олар үлескер тарта алады. Бұл ретте бір жағынан сенімді құрылыс компанияларына қолдау жасап отыр. Мысалы, бұрын құрылыс компаниясына үлескерлік ақша тарту үшін кемінде 5 жылдық тәжірибе қажет болса, енді бұл талап 3 жылға қысқарды. Сондай-ақ бұрын үлескер тартатын тұрғын үйлерді 5 мың шаршы метр көлемінде салу керек болса, қазір 3 мың шаршы метр жеткілікті. Оған қоса жаңа заң бойынша салынып жатқан үйді заңдастыруға қатысатын тараптар саны көбейді. Бұрын тек құрылыс компаниясы мен үлескер өзара келісімшарт жасайтын. Енді міндетті түрде құрылыс компаниясы, салымшы-үлескер, банк операторы және бақылаушы арнайы жобалық компания қатысуы тиіс. Және жергілікті әкімдіктер құрылыс барысын жиі тексеруге міндеттеледі, - дейді тұрғын үй сарапшысы.
Жаңа заң үлескерлерге сенімді құрылыс компанияларымен келісімшарт жасасуға мүмкіндік бермек.
- Көптеген тұтынушылардың, әсіресе жас отбасылардың үлескерлік арқылы арзан бағамен үй алу мүмкіндігі болғанымен, бәрі бірдей үйлі бола алмады. Себебі әкімдік рұқсатынсыз үй салып жатқан, заңнамалық құжаттары жоқ құрылыс компаниялар 40-тан астам жобаны аяқсыз қалдырды. Бұлар – жерге құрылыс салуға рұқсаты жоқ немесе құрылысты аяқтайтын қаржысы жоқ ұйымдар. Бұрын көптеген компания тұрғын үйді өз қаржысына емес, үлескерлердің ақшасына сүйеніп салатын. Ашық дереккөздерде заңсыз жұмыс істейтін құрылыс компанияларының тізімі жарияланған соң, оларға қаржы құятын азаматтар азайып, нәтижесінде бұл үйлер тұрып қалды. Үлескерлер алданды. Сол себепті жаңа заң - уақтылы қабылданған шешім деп есептеймін, - дейді экономист.
Заң алыпсатарлардың да мәселесін назардан тыс қалдырмаған. Енді үйді арзан кезінде сатып алып, қымбаттағанда үстінен пайда көретіндер салық төлеуге міндетті.
- Жаңа ереже бойынша, енді салынып жатқан үйлерге қолма-қол ақшамен пәтер сатып алу мүмкін емес. Барлық төлем тек банк арқылы жүргізіледі. Бұрын тұрғындар алдын ала брондау келісімшарты арқылы үй құнының 20–30 пайызын төлеп, кейін толық соманы рәсімдейтін. Қазір бұл механизм жойылды. Бұл әсіресе алыпсатарларға шектеу қойып отыр. Енді үйді банк арқылы ғана сатып алып, келісімшартқа нақты баға жазылады. Жаңа заңда үйді алып, 2 жылдың ішінде қайта сатып, пайда тапқан азаматтарға салық төлеу міндеттелді. Бұрын бұл мерзім 1 жыл болатын, енді 2 жылға ұзартылды. Бұл өзгеріс – жылжымайтын мүлікпен алыпсатарлық жасайтындармен күресу құралы, - дейді Ұлан Дәулетқали.
Сарапшылардың айтуынша бұған дейін заңсыз салынған құрылыстарға үлескер болған азаматтар баспанасыз қалуы әбден мүмкін.
- Олардың ешқандай ресми рұқсаты болмағандықтан, үлескерлер сотқа жүгінсе де, баспанасыз қалуы мүмкін. Мұндайда тек жергілікті әкімдік көмек көрсете алады. Енді жаңа заң аясында құрылысы басталған нысандардың бәріне қатаң бақылау жүргізіліп, мұндай жағдайлардың қайталанбауы тиіс, - дейді ол.
Ал экономист маман бұл мәселенің неден туындағанын түсіндірді.
- Бұрын да үйлер алдын ала үлескерлік келісімшартпен сатылатын. Бірақ әкімдік тарапынан рұқсат болмаса да, құрылыс компаниялары оны заңдастырып, банктерден қаржы тартып, жұмыс істеп келді. Сол кезде басты жетіспеушілік – нақты заң болмауы еді. Банк өз пайдасын көрді, құрылыс компаниясы үйін салды, үлескер келісімшартқа қол қойды. Бірақ үйдің құрылысы аяқталмай қалды. Бұл жерде үлескерлердің құқығы қорғалмаған болатын. Қазір де аяқталмай қалған 40-тан астам үйде үлескерлік келісімшарт жоқ деп айта алмаймыз. Бірақ заң болмағандықтан, оны бақылау мүмкін болмады. Енді жаңа заң бәрін нақтылап берді. Егер құрылыс компаниясы үлескерлерден заңсыз ақша жинаса немесе банктен келісімшарт алса, банк те, құрылыс компаниясы да жауапты болады. Ал үлескер заңды ескеріп, «Неге рұқсаты жоқ құрылысқа ақша салдың?» деген сұраққа дайын болуы керек. Мемлекет жаңа заң арқылы көп мәселені ашып беріп отыр, - дейді Ләззат Жанмолдаева.
Айта кетсек, Қазақстанда ипотека бойынша мөлшерлемені 25%-дан 20%-ға дейін төмендету нормасының күші уақытша тоқтатылды. Тиісті қаулы жобасы Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің порталында жарияланған.
