Астанада құрылыс компанияларының 80% үлескер тартуға лицензиясы жоқ – сарапшы болжамы қандай
«Бүгінгі таңда елордалық тұрғын үй нарығында жағдай өте қиын, тіпті аномалды деп айтар едім. Себебі біз шаршы метрдің соңғы құнына әсер ететін екі негізгі теріс факторға тап болып отырмыз. Біріншісі – өткен жылдың желтоқсан айында елорда әкімдігі жаңа тұрғын үй кешенін бастауға және әрі қарай салуға техникалық шарттар беруді тоқтатты. Сондай-ақ, олар жаңа жобаларды мақұлдау мен әзірлеу кезінде сәулет тұрғысынан эскиздік жобаларды қарауды уақытша тоқтатты. Ендігі фактор – Астанада жұмыс істейтін 70 құрылыс салушының 80%-ында үлескерлер тартуға лицензиясы жоқ», - дейді Лев Тетин.
Яғни, бүгінде елордалық нарыққа шығарылған тұрғын үй кешендерінің басым бөлігі заңнамаға қайшы жұмыс істеуде және мұнда үйді аяқтамау сын-қатері туындайды.
«Алдыңғы жылмен салыстырғанда биыл сұраныстың айтарлықтай төмендегенін көріп отырмыз (64%). Оған қоса, 2021 жылы зейнетақы жинақтарының артылған сомасын беру – спортшыға допинг бергендей сұраныстың екі есеге артуына әкелді. 2021 жылы 606 мың мәміле бекітілген, бұл тұтас Қазақстан бойынша 40 млн шаршы метрді көрсеткен. Астанаға оралсақ, 3,5 млн шаршы метр ұсынылған және бұл елорданың барлық кезеңіндегі абсолютті рекорд», - деп атап өтті сарапшы.
Мұндай ауқымнан кейін соңғы екі жылда нарықтың өз табиғи көрсеткіштеріне қайта оралуы байқалады. Қазақстан бойынша нақты 320-350 мың мәміле жасалады. Ал Астана бойынша әдеттегідей 2 млн шаршы метр сатып алынған.
«2022-2023 жылдары сұраныстың төмендеуіне байланысты бүкіл нарық, әсіресе Астана әлсіреп келеді. Бұл ретте жоғарыда аталған себептерге байланысты сатып алу белсенділігі төмендеуде, өйткені 2021 жылы тіпті үй алуды ойламағандар да баспана сатып алды. 2024 жылы нарықтың тұрақтанғанын көреміз және ол баяу өсуін жалғастырады. Егер мәмілелердің динамикасы мен шаршы метрдің бағасын қарасақ, бағаны төмендететін факторлардың болуына қарамастан, керісінше өсіп келеді. Соңғы екі жылда өсу қарқыны баяулады, қазір баға өсімі 10-12% деңгейінде, бірақ техникалық шарттар берілмегендіктен және жаңа жобалар іске қосылғандықтан, жылына жаңа 130-140 ТК салынып жатыр. Ал 2024-2025 жылдарға тек 20-30 жоба жоспарланған», – дейді спикер.
Оның болжамына сәйкес, алдағы жылдары құрылыс көлемі екі есеге азайып кетуі мүмкін.
«Биылғы жылды жақсы нәтижемен аяқтаймыз – елордада шамамен 3 млн шаршы метр қолданысқа беріледі. Ал келесі екі жылда 2 миллионға дейін, тіпті 1,5 миллион шаршыға дейін құлдырау болады. Бұл өз кезегінде бағаның өсуіне айтарлықтай қысым жасайды – сұраныс жоғары, ұсыныс төмен, тиісінше баға қымбат болады. Ал 2024-2025 жылдары бағаның өсуі жыл сайын 20%-25%-ға дейін жетуі мүмкін, бұл әрине тұтынушыларға қолайсыз», - деп атап өтті Л. Тетин.
Қазақстанда оннан астам ипотекалық өнім бар, бірақ сарапшының пікірінше, олардың барлығы жұмыс істемейді. Оның себептері мынада.
«7-20-25» бағдарламасы аяқталды, «Отбасы банктің» тағы екі жобасында қиындықтар бар. Өйткені банк шарттарды қайта қарады, енді банк шотында кем дегенде жарты жыл қаржы жинақтауымыз керек, содан кейін ғана жылжымайтын мүлікті сатып алу операциясын бастай аламыз. Тиісінше, сұраныс төмендеуі, құрылыс қиындауы, оған қоса ипотекалық өнімдердің болмауы бағаны ұстап тұруы керек болса да, іс жүзінде қымбаттап келе жатыр», - деді Л.Тетин.
Бұдан басқа, Қазақстан аумағында салынып жатқан баспанадағы құрылыс материалдарының 50% импортталады. Мұнда бағаны басқаруға мүмкіндік бермейтін негізгі фактор – өзіндік құн.
«Бұл «эконом» және «комфорт» деңгейлеріндегі көрсеткіш. Ал «бизнес» және «VIP» сегменттерінде материалдардың 90% жуығы шетелден жеткізіледі. Біздің құрылыс саламыз импортқа тәуелді. Зауыттар ашу керек, өзіміздің кірпішті, арматураны, санфаянс пен плиталарды өндіру керек. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі жарты жыл бұрын импортты алмастыруға бағытталған 165 жобаны іске қосқанын мәлімдеді. Бірақ біз олардың сәтті жүзеге асырылуы 5 жылдан кейін ғана көрінетінін жақсы түсінеміз. Әзірге олардың нарық қажеттіліктерінің қандай көлемін жаба алатыны белгісіз. Бүгінгі таңда өзіміздің өндірістің, өзіміздің құрылыс материалдарының болмауы негізгі қиындық болып қала береді», - деп атап өтті сарапшы.
Спикер айтқандай, мұның бәрі тұрғын үй бағасын қымбаттатады. Сонымен қатар, қазіргі сұраныстың төмендеуі қайталама тұрғын үйге әсерін тигізді.
«Соңғы бірнеше айда қайталама тұрғын үй бағасының аздап төмендегенін көрдік – кейбір жобаларда баға 10%-15% дейін төмендеген. Негізгі сұраныс әлі де бұрынғыдай – бұл әлемдік тренд: барлық мәмілелердің 60%-70% қайталама тұрғын үй нарығына тиесілі. Өйткені қайталама нарықта дайын пәтер алынады, жиһаздары мен асүй қажеттіліктері де болады. Бұл тұтынушыларға ипотекаға мен жөндеу шығындарын азайтуға, қосымша жалға беруге мүмкіндік тудырады», - деп түсіндірді ол.
Сондықтан, көптеген қазақстандықтар елорда аумағында жаңа пәтер сатып алғысы келетініне қарамастан, «қайталама» пәтерлер әрқашан басымдықта болады. Бұл да аймақтың өзіндік тренді. Елорда бойынша жалпы мәмілелерде қатысушылардың 40%-ы өңірлерден келген.
Сондай-ақ елорда үлескерлерімен қолайсыз жағдай аномалия қалыптастыруы мүмкін. Егер құрылыс компаниясы өз қаржысына сенімді болса, сапалы және өтімді жобаларды іске асырса, сатып алу сұранысы соларда шоғарланады.
«Өйткені олар сенімді, сондықтан шаршы метр құнын арттыруы мүмкін. Ал қалған құрылыс компаниялары (60%-ында 1 немесе 2 жоба ғана бар) артық қаражаты болмағандықтан, оны нарықтан тартуға тырысады. Олар үлестік қатысу туралы шарт (мемлекет қорғайтын жалғыз форма) емес, брондау шарты, инвестициялау шарты немесе сату туралы алдын ала шарт жасасқандықтан, тұтынушылар оларға бармайды. Мұндай құрылыс салушылар екі әрекет жасай алады: мүмкіндігінше көп тұтынушыларды тарту үшін жарнамаға күш салады, екіншісі – жеңілдіктер береді. Бұл аномалия», - деп түсіндірді Л. Тетин.
Ол кейбір жобалардағы бағаның құрылыс құнына дейін немесе одан да төмен арзандап кеткеніне назар аударды.
«Сондықтан да шаршы метрдің құнын төмендету фактілерін көріп отырмыз, бірақ мұның сын-қатері жоғары. Табысты өтімді жобаларда баға тек өсіп, сұраныс сол жерге жетеді. Мұнда жағдай бірқатар жобалардың аяқталмауы секілді одан да үлкен қиындықтармен шиеленісе түседі», - деп толықтырды сарапшы.
Сонымен бірге, сарапшыдан қай кезде пәтер сатып алуға болатыны туралы ұсынымдар сұралды.
«Соңғы 15 жылдағы ретроспективаны қарастыратын болсақ, жыл сайын елордада бір шаршы метрдің құны теңгемен 9%-ға өсіп отырған. Бірақ баға төмендегенін көрген жоқпыз. Баспананы өзіңіз дайын болған кезде ғана сатып алған дұрыс. Бағаның өсуі немесе арзандауы, сұраныстың артуы немесе төмендеуі сіз үшін аса маңызды емес, себебі сіз мың пәтер сатып алмайсыз. Бір пәтер алудағы маңызды критерий – қаржылық жағдайыңыз немесе осы шаршы метрді сатып алуға дайын болуыңыз», - деп атап өтті сарапшы.