Бастапқы жарнасыз ипотека: Үйлі ете ме, күйді кетіре ме
АСТАНА. KAZINFORM – Ипотеканы бастапқы жарнасыз да алуға болады. Оның түрлі жолы бар. Бірақ ол қаншалықты тиімді? Қандай тәуекелдерімен ұшырасуыңыз мүмкін? Kazinform тілшісі мәселенің мән-жайын таразылап көрді.
Ипотеканың негізгі шарттары
Жылжымайтын мүлік, оның ішінде пәтер – бағалы дүние. Екінің бірі бірден толық құнын төлеп ала алмайды. Сондықтан да оның құнының негізгі бөлігін несиеге алады. Бұл несие көп жағдайда екінші деңгейлі банктерден алынады.
Банктер де бұл келісімді жасарда тәуекелге барады. Себебі қарыз алушыға, біріншіден үлкен сомада қаржы беріледі, екіншіден ол ұзақ мерзімге (орташа 5-15 жыл) рәсімделеді. Сондықтан банк сол сатып алынатын пәтерді кепілзат ретінде тіркейді. «Ипотека» сөзі көне грек тілінде «кепіл» деген мағына беретінін ескерсек, «ипотекалық несие» термині қалай шыққанын түсінеміз.
Банктің несие беруге келісуіне бірнеше фактор әсер етеді.
Соның бірі – төлем қабілеті. Қарапайым тілмен түсіндіргенде, қарыз алушының ай сайынғы табысынан отбасы мүшелерінің санына қарай (отбасылы адам болған жағдайда) ең төменгі күнкөріс деңгейін (2025 жылы – 46 228 теңге), оның басқа да төлеуге міндетті несиелерінің ай сайынғы төлемі сомасын шегергенде осы рәсімделетін несиенің ай сайынғы төлем сомасындай қаржы артылуы керек. Бұл талаптар қарыз алушының статусына қарай (жалдамалы жұмысшы, яғни жалақы алушы, жеке кәсіпкер, т.б.) өзгеріп отырады.
Екінші — бастапқы жарна. Ол — қарыз алушы адам ипотека рәсімдеу кезінде салатын тұрғын үй құнының бір бөлігін құрайтын төлем түрі. Ипотекаға өтінім беру кезінде жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізіледі. Содан соң оның бастапқы жарнасы есептеледі. Банк тек тұрғын үйдің толық құнының қалған бөлігін кредиттейді.
Еліміздегі банктерде ипотекалық несие рәсімдеу үшін қарызға берілетін соманың 15-20%-ын бастапқы жарна ретінде төлеу керек. «Отбасы банкінде», арнайы бағдарламаларды есепке алмағанда, бастапқы жарна — 50%.
Банк үшін бастапқы жарна — қарыз алушының төлем қабілетінің және сенімділігінің көрсеткіші. Ал сатып алушы үшін тұрғын үй несиесі бойынша артық төлемді азайтудың жолы.
Жарна қаншалықты жоғары болса, банк соншалықты тиімді шарттар ұсынады. Мәселен, қарыз алушы тұрғын үй құнының 50%-ын салса, ипотекалық несие сомасы да, ай сайынғы төлем де аз болады және оны өтеу мерзімі де қысқарады.
Сондай-ақ несиенің пайыздық мөлшерлемесі де бастапқы жарнаға байланысты болады. Бастапқы жарна неғұрлым көп болған сайын, ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесі де азая түседі.
Бір сөзбен айтқанда, баспана алатын адам оған қаржылық дайындық жасап, бастапқы жарнаны молырақ жинаса, оның ипотекалық несиесі бойынша артық төлемі соғұрлым аз, несиелеу мерзімі қысқа болады және банктің оған несие беруге келісім беру ықтималдылығы жоғарылайды.
Бастапқы жарнасыз ипотека
Krisha.kz сарапшыларының деректеріне жүгінсек, ресми түрде бастапқы жарнасыз ипотекалық несиені тек Halyk bank пен Банк ЦентрКредит береді.
Басты талап — кепілге құны сол несиеленетін тұрғын үймен бірдей жылжымайтын мүлікті қою. Несие толық жабылғанға дейін екі тұрғын үй де (сатып алынған да, кепілге қойылған да) кепілде болады. Сарапшы мұндай келісімнің ескеру керек тұсы да барын айтады.
— Тегін ірімшік тек қақпанда болады. Егер банк бастапқы жарнасыз ипотека берсе, ол соған сай кепілзат та талап етеді. Ол, мәселен, жылжымайтын мүлік болуы мүмкін. Мұндай ипотека көбінде өзінде жылжымайтын мүлкі, пәтері бар адамдарға қолжетімді, яғни бұл ұсыныс жалпақ жұртқа арналмаған, сол себепті де нарыққа аса бір қатты әсер ете қоймайды, - дейді инвестиция және тұрғын үй нарығының сарапшысы Лев Тетин.
Сондай-ақ сарапшы мұндай келісімнің қаржылық ауыртпашылықтары да барын түсіндіреді.
- Ай сайынғы төлем сомасы жоғары болады. Құбылмалы экономика жағдайында адам оны уақтылы төлей алмау қалуы мүмкін. Ал қарыз алушы өз міндетін уақтылы орындамаса, банк сот арқылы кепілге қойылған мүлікті алып қояды, - дейді.
Сондай-ақ кепілге қарыз алушының достарына не туыстарына да тиесілі жылжымайтын мүлікті қоюға болады. Бірақ оның иесі пәтердің кепілге қойылатынына келісім беруі керек. Егер ипотека несиесі төленбесе, банк қарызды қайтарып алу үшін кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сатып жіберуге құқылы.
Брокер қызметі
Сарапшы бұдан бөлек брокерлер ұсынатын «бастапқы жарнасыз ипотека рәсімдеу қызметіне» де тоқталды.
— Интернетте «бастапқы жарнасыз ипотекалық несие рәсімдеп беремін» деген жарнамалар кездеседі. Алайда бұл бейресми тәсіл саналады және ондай қызмет көбіне былай жүзеге асады: Риелтор немесе брокер банктің аккредиттелген бағалаушысымен келісіп алады, сосын сатып алатын пәтерге бағалау жүргізу кезінде оның құны жоғары көрсетіледі. Мәселен, пәтердің нарықтағы бағасы 30 млн теңге тұрады делік. Оның 20 пайызы - 6 млн теңге. Соны қосып, пәтердің құны 36 млн деп көрсетіледі. Сатып алушы бастапқы жарна ретінде 6 млн теңгені алдым деп қол қойып береді. Соңында оған 36 млн теңге кредит рәсімделеді. Бұл схема - заңсыз әрі қауіпті, - дейді Лев Тетин.
Сарапшы брокер қызметіне жүгіну кезінде ұтылатын тұс бұл ғана емесін атап айтады.
— Осы қызметті көрсеткені үшін брокер ақы алады. Ол кей жағдайда кредитке берілген соманың белгілі бір пайызы көлемінде, кей жағдайда нақты бір сома көлемінде белгіленеді. Мысалы, нақты 500 мың бер деуі мүмкін немесе кредитке берілген соманың 10 пайызындай соманы сұрауы мүмкін. Осы ақшаны ол алдын ала алып алды делік, кейін толық құжаттар пакетімен банкке келгенде, банк несиеге келісім бермей қоюы мүмкін. Сол кезде ол адам тектен-текке брокерге ақша төлеген болып шығады. Мұны айтпаған күннің өзінде, ол пәтерді нарықтағы құнынан 20 пайыз жоғары бағаға алып отыр. Енді ол адам 36 млн теңге сумманы банкке қайтаруы керек, - дейді.
Білген жөн
Бастапқы жарнасыз алынған тұрғын үй несиесінің толық кредиттік жүктемесі қарыз алушының мойнына ілінеді.
Банктің тұрғын үй құнының толық мөлшерінде қарыз беруі мынаны білдіреді:
- Кредит бойынша шекті артық төлем есептеледі;
- Ай сайынғы төлем сомасы көп болады.
Мәселен, 10 жылға үш түрлі жолмен ипотека алынды делік: бастапқы жарна 20 және 50 пайыз, сондай-ақ жарнасыз негізде. Ай сайынғы төлем мен бүкіл мерзімдегі артық төлемде айтарлықтай айырмашылық барын көресіз.
Қаржылық дайындық
Қорыта келгенде, пәтер секілді құнды мүлікті аларда сатып алушының «қаржылық дайындық» кезеңінен өтуі маңызды қадам саналады.
Сарапшы Лев Тетиннің айтуынша, «бастапқы жарна ретінде алатын үйінің 20 пайызын да жинай алмаған адам — қаржылық тұрғыдан әлжуаз адам. Мұндай тұлғалардың ай сайынғы төлемді өтей алмай, мүлкінен айырылып қалу ықтималдығы – 50 пайыз шамасында». Сондықтан баспаналы болуды мақсат еткен әр сатып алушы ипотекалық несиеге өтінім берердің алдында бірнеше жыл депозит жинап, психологиялық тұрғыда да несие ауыртпашылығына бейімделуі керек. Сонда ғана оның ипотеканы соңына дейін кестеден кешіктірмей төлеу мүмкіндігі жоғары болады. Ал асығып, бастапқы жарнаны жинамастан үй алуға ұмтылғандардың «сабырсыздығы» өз басына «қаржылық ауыртпашылық» және «өте көп сомадағы артық төлем» болып тиеді.
Айта кетсек, Үкімет басшысы Олжас Бектенов бірқатар министрлікке кәсіпорындармен, әкімдіктермен және «Отбасы банкімен» бірге жұмысшы кадрлар үшін ипотекалық және жалға берілетін тұрғын үйдің жеңілдікті бағдарламаларын іске қосуды пысықтауды тапсырды.
