Заңсыздық жайлаған сала: риэлторлар жұмысын кім реттейді?
Қазір Қазақстанның баспана нарығында алып-сату, жалға алу процестерінің көп бөлігі риэлторлар арқылы іске асатыны белгілі. Үйін сатқысы келгендер, баспана алушылардан бастап, ай сайын жалдап тұруға пәтер іздегендер де осы делдалдық қызметке жүгінеді. Алайда кейінгі жылдары бұл салада алаяқтар көбейгенге ұқсайды. Себебі елдегі риэлторлардың жұмысын реттеп отырған арнаулы заң жоқ. Kazinform тілшісі мәселенің жай-жапсарына үңіліп көрді.
Cтатистикалар нақтылауды қажет етеді
Кез келген тақырып төңірегінде сөз қозғамас бұрын ресми деректерге жүгінетін дағды бар. Дегенмен дәл осы риэлторларға келгенде нақты ақпараттарды айту өте қиын, баспана нарығында делдалдық қызмет атқаратын қанша кәсіпкер мен жеке тұлға бары әлі белгісіз жайт. Дегенмен Ұлттық экономика министрлігі тұспалды дерек ұсынған, ведомствоның өз есебі бойынша, аталған нарықта делдалдық қызметтер көрсететін заңды тұлғалардың саны – 1 157, ал дара кәсіпкерлерінің саны – 1 636. Біздің ойымызша, бұл сан өте аз іспетті, әсіресе, дара кәсіпкерлерге қатысты тұсы.
Ұлттық статистика бюросы келтірген мәліметтерде «баспананы және басқа жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу және жалға беру кезіндегі делдалдық қызметтер» экономикалық қызмет түрлерiнің жалпы жiктеуiшi бойынша 4 875 кәсіпкерлік субъекті тіркелгені жазылған.
Бірақ тіркеусіз-ақ қызмет ұсынып жүрген риэлторлар көп. Олардың заңсыз жұмыс істеуін жалдамалы баспана нарығындағы заңсыздықтармен ұштастыруға болатындай. Қазір жалдамалы үйлерді келісімшартсыз, ауызша келісіммен алушылар көп. Дәлелін «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ-ның биыл қазанда ұсынған деректерінен аңғаруға болады. Заңсыз жолмен берілген немесе жалдау келісімшартын ресми рәсімдемеген пәтерлердің баспана нарығындағы үлесі 67 пайызға жеткен. Жалға беріліп жатқан пәтерлердің бар болғаны 33 пайызында келісімшарт рәсімделген.
Алдамшысы көп нарық
Ендігі мәселе – кей риэлторлар заңсыз жұмыс істеп қана қоймай, алаяқтық жасап, тұтынушылардың мүлкін қолды етуде. Оның мысалдары жетерлік, тізбектеп жатпаймыз, бастысы, Ұлттық экономика министрлігі де риэлторларға қатысты шағым көп түсетінін мәлім еткен. Айла-тәсіліне қарай оларды бірнеше топқа саралапты.
Біріншіден, риэлторлар баспанасын сатушы қарапайым азаматтарды, сондай-ақ кәсіпкерлер мен коммерциялық жылжымайтын мүлік иелерін өзімен «эксклюзивті келісімшарт» бекітуге мәжбүрлейді. Құжатқа қол қойған адам сол «маманның» қызметіне көңілі толмай, өзге маманды жалдар болса немесе объектіні өз бетінше сатса, үлкен айыппұл санкцияларының астында қалады. Айыппұлды төлеуден бас тартса, арбитраж сотқа тартылады.
Екіншіден, өз міндеттемесін лайықты орындамағанына қарамастан, риэлторлардың сатушыдан және клиенттерінен сот арқылы және соттан тыс тәсілдермен жоғары ақыны және айыппұлдарды заңсыз өндіріп алуының оқиғалары қаптаған.
Үшіншіден, риэлторлардың бір-бірімен сөз байласып, сыбайласып, қызметтерінің құнын көтеру фактілері тіркелуде. Халық олардың қымбат қызметіне амалсыз жүгінеді, себебі онлайн платформаларда сатылатын немесе жалға берілетін жылжымайтын мүлік хабарландыруларының басым көпшілігін риэлторлар ұсынады.
Төртіншіден, риэлторлар өз қызметінің ақысын сатушыдан да, сатып алушыдан да жинайды. Көптеген риэлторлар пәтер көрушілерден тіпті оны сатып алмаса да, яғни, қандай да бір қосымша қызмет көрсетпесе де ақы талап етеді.
Мәселен, делдал қызметі үшін пәтерді жалға алушыдан ай сайынғы төлемнің кемі 30 пайыз мөлшерінде ақы сұрайды. Бұл дегеніміз, егер сіз ай сайын 200 мың теңгеге жалдап тұруға риэлтор көмегі арқылы пәтер тапсаңыз, қызметі үшін қосымша 60 мың теңге шығындайсыз. Ал пәтер іздеп жүргендерді хабарландырулар түсіп тұратын чаттарға қосудың өзі 10-15 мың теңгеге бағаланады.
Ведомство дерегінше, нарықта баспанаға қатысты мәміле жасау кезінде түрлі алаяқтық схемалар жолға қойылған. Соның ішінде жалған ақпараттар, клиентті жаңылыстыру, жылжымайтын мүлік иесінің рұқсатынсыз саудаға қойылған нысанды жалға, субарендаға беру кездеседі. Сарапшылар барлық проблемалардың себебі ретінде саланың заң арқылы реттелмеуін алға тартады.
Ақша жылыстату айласы
Қаржы мониторингі агенттігі де жылжымайтын мүлік саласындағы делдалдардың алаяқтығынан қауіп бар екенін жасырмайды. Өткен айда агенттік Ұлттық экономика министрлігімен бірлесіп, риэлторлардың қызметіне бақылауды күшейту туралы шешім қабылдады. Жаңа бұйрыққа сәйкес, риэлторлар жоғары қауіп-қатері бар дәрежеге ауыстырылды. Агенттік мұны ақшаны жылыстату үшін риэлторлық қызметтерді пайдалану қаупінің өсуімен түсіндірді. Яғни, жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар ақшаны жылыстату жолы ретінде танылуда.
Әрине, жылжымайтын мүлік арқылы ақша жылыстату заңсыз кірістерді заңдастырудың көне әрі танымал әдістерінің бірі екені белгілі. Экономикалық ынтымақтастық және даму ұйымының деректері бойынша, жылжымайтын мүлік қылмыскерлердің қомақты ақша жасыруына мүмкіндік ашып келеді. Мысалы, Global Financial Integrity (GFI) есебінше, АҚШ-та 2015-2021 жылдар аралығында жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер арқылы 2,3 млрд доллардан астам ақша жылыстатылған. Бұл тәжірибе экономикаға қауіп төндіріп тұр.
Заң жобасын әзірлеу бастамасы кедергіге тап болған
Өзімізге оралсақ, бұған дейін Қазақстанда риэлторларға қатысты заң нормаларын бекітуге бірнеше рет талпыныс жасалды. Биыл ақпанда бір топ Парламент Мәжілісінің депутаты «Риэлторлық қызмет туралы» заң жобасына бастама жасап, Үкімет қарауына ұсынған болатын.
Мәжілісмендер риэлтерлік қызметті мемлекет тарапынан реттеу қажетін, арнаулы заң әзірлеп, делдалдардың кәсіби жауапкершілігіне міндетті сақтандыру енгізуді сұраған. Бұған қоса, риэлтерлік қызметті лицензиялау, делдалдың соттылығын тексеру, оларды міндетті оқыту мен емтихан тапсыруға міндеттеу жайын алға тартқан.
Барлық риэлтерлік компаниялар үшін бір үлгідегі шарт әзірленіп, қызметке байланысты дау шыққанда оны арбитраж соттардың қарауына тыйым салу ұсынысы да болды. Дәл осы арбитраж соттарға қатысты тұсын Мәжіліс депутаты Олжас Құспеков бұған дейін проблема ретінде көтерген еді. Мәселен, риэлтор өз қызметіне жүгінушіге міндетті түрде келісімшарт ұсынады. Тұтынушы мәтінді толық оқымауы мүмкін немесе кейбір талапқа қатысты тұстары көзіне аса түспейді. Қызықтың бәрі келісімшартқа қол қойған соң басталады. Клиент риэлтор қызметінен айныса, аяқ асты келісімшартта көрсетілген айыппұлдарды төлеуге міндеттеледі.
– Қазақстандықтардың көп бөлігі келісімшарттардағы барлық дау-шиеленісті төрелік сотпен шешу туралы шарттан жапа шегеді. Мемлекеттік емес институт болып саналатын арбитраждар дауларды шешу кезінде өз жағдайын теріс пайдаланады, әділетсіз, заңға қайшы шешімдер қабылдайды. Өйткені судьялардан айырмашылығы сол, арбитрлар ешқандай жауапкершілік арқаламайды. Сондықтан оларды сыбайласудан, коррупциялық қылмысқа барудан, алдаудан, алаяқтықтан ештеңе тоқтата алмайды. Арбитражды сот құру – Қазақстанда оңай шаруа. ЖШС тіркетсеңіз, заңгер жалдасаңыз болды, сот төрелігін қалағаныңызша жүзеге асыруға жол ашық. Арбитрларға қойылатын біліктілік талаптары өте-мөте аз. Салдарынан арбитраждар жаппай риэлторлық компаниялардың пайдасына шешім шығарады, – деді депутат.
Сонымен, Олжас Құспеков бізге жыл басында айтылған риэлторларға қатысты заң жобасын әзірлеу ұсынысы Үкімет тарапынан қолдау таппағанын жеткізді. Тек қолданыстағы заңнамаға түзетулер енгізілмек.
Атап айтқанда, адал риэлторлардың ашық электрондық тізілімін әзірлеп, интернет платформаларда мәмілелер жасасу жөніндегі талаптарды заңнамалық бекіту, риэлторлар қызметін платформалық жұмыспен қамту бойынша Yandex taxi-ге ұқсас пилоттық жоба енгізу жайы бар. Сонымен қатар, риэлторлар қызмет көрсеткені үшін төленген чектерге 1 пайыздық арнаулы салық режимін енгізу пысықталуда екен.
Ал риэлторлық дауларды төрелік соттарда қарауға тыйым салу ұсынысын Үкімет мақұл көрмеген, тек аздаған жетілдіру болатынын баяндапты.
Қазір Ұлттық экономика министрлігі заңнамалардағы риэлторларға қатысты тұстарға өзгерістер әзірлеп қойған, алайда саланы келешекте қай уәкілетті орган бақылайды – соны ақылдасуда. Желтоқсан айында Үкіметте осыған қатысты жиын өтетінге ұқсайды.
Осы тұста дамыған елдерде баспананы алып-сату, жалға беру жұмыстарының түгелі дерлік риэлторлар арқылы іске асатынын, бірақ мемлекет саланы заң арқылы реттеп отырғанын тілге тиек етейік. Бұл елдердің тәжірибесінде сатып алушы немесе жалға алушы риэлтор қызметі үшін қосымша ақы төлемейді, себебі онсыз да қаржы шығындап отырғаны ескеріледі. Мәселен, АҚШ-та, Германияда, Канадада риэлторлықты реттеуге қатысты нақты талап қойылған. Ұлыбритания, Бельгия, Испания елдерінде де осындай қызмет нарығын реттеу жүйесі бар.
Аталған елдерде жекеменшiктің иесi сататын үйiн алатын адамға өзi көрсетпейді, риэлторлар жұмыс атқарады. Сол себепті қызметке ақыны табыс тауып отырған жақ төлейді. Қызмет құны орта есеппен 5 пайыздан аспайды.
Тұтынушылар құқығы қорғалмай отыр
Түрлі алаяқтық схемалар арқылы тұтынушылардың құқығы тапталып отырғанын Қазақстанның өзін-өзі реттейтін риэлторлар қауымдастығының президенті Лариса Степаненко да алға тартады. Оның сөзінше, риэлторлардың қызметін ретке келтіру үшін қажетті заңнаманы жетілдіру маңызды. Сарапшы осындай нормалардың болуы саладағы алаяқтықты едәуір азайтып, көрсетілетін қызметтердің сапасын арттыратынын айтып отыр.
– Бүгінде риэлторлық қызмет ішінара кәсіпкерлік, азаматтық және салық кодекстеріне, «Жеке кәсіпкерлік туралы», «Жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеу туралы», «Тұрғын үй қатынастары туралы» және «Жарнама туралы» заңдарға енгізілген. Алайда риэлторлық қызмет көрсету саласын реттейтін қолданыстағы құқықтық база біліктілігі жоқ және заңсыз жұмыс істейтінтерді толық анықтауға мүмкіндік бермейді. Соның әсерінен мамандарға теріс көзқарас қалыптасты. Қолданыстағы құқықтық база тұтынушыларды заңсыз әрекеттерден қорғамайды. Қазір азаматтарымыздың да, жылжымайтын мүлік нарығында жұмыс істейтін кәсіпкерлердің де құқықтары бұзылып отыр, – деп есептейді риэлторлар қауымдастығының президенті Лариса Степаненко.
Қалай алғанда да риэлтор қызметі кәсіпкерлікке жатады. Онымен айналысу үшін міндетті түрде жеке кәсіпкер ретінде мемлекеттік тіркеуден өту керек. Сарапшылар егер арнаулы заң қабылданып, мемлекет нарықты реттесе, ел бюджетіне түсетін салықтың көлемі артатынын болжайды.
