Жаңа заң көпқабатты үйлерді басқару ісіне қандай өзгеріс әкеледі
АСТАНА. KAZINFORM - Тұрғын үй қатынастары туралы заңнамаға енгізілген жаңа түзетулер көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруды жеңілдетуге, басқарушы субъектілердің жұмысының ашықтығын арттыруға және жергілікті өзін-өзі басқаруды дамытуға бағытталған. «Kazinform» агенттігіне берген сұхбатында Мәжіліс депутаты Екатерина Смышляева бұл заң Мемлекет басшысының тапсырмасымен әзірленіп, азаматтардың нақты сұранысын ескергенін айтты. Сондай-ақ цифрлық құралдар енгізуге және ПИК, МИБ пен ТББ жұмысына құқықтық негіз жасалғанын атап өтті.
– Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруға қатысты заңға енгізілген түзетулердің басты мақсаты қандай?
– Заңның екі негізгі міндеті бар. Біріншісі – көпқабатты үйдің тұрғындарына өз үйін қалай басқару керектігін таңдау мүмкіндігін қамтамасыз ету, екіншісі – пәтер иелері кооперативтерінің (ПИК) құқықтық режимін реттеу. 2023 жылы бұл институт сақталатын болып шешіліп қойған, алайда оның құқықтық мәртебесі әлі де айқындалмаған еді. Іс жүзінде бұл – бұрынғы қателіктерді түзету және тұрғын үй қорын басқарудың қазіргі тәжірибесіне реттеуші базаны сәйкестендіру.
Мұны жақсырақ түсіну үшін 5-6 жыл бұрынғы жағдайға оралайық. 2019 жылғы «МИБ реформасы» бізге не көрсетті?
Біріншіден, тұрғын үй инспекциясы секілді әкімшілік ресурстар адамдарды өз үйінің шаруашылығын басқаруға қатысуға немесе қандай да бір басқару формасын тіркеуге мәжбүрлей алмайды. Адамдарды белсенді болуға күшпен итермелеу дұрыс емес. Бұл мақсатта онсыз да шектеулі мемлекеттік қызметкерлер ресурсын босқа жұмсаудың қажеті жоқ.
Екіншіден, біз, көпқабатты үй тұрғындары, меншігіміз болғанын қалаймыз, бірақ оны басқаруға қатысқымыз келмейді. Бұл тұрмыстық нигилизмнің түрлі себептері бар. Кей жағдайда тұрғын үй қорын қандай күйде және қандай тәртіппен басқаруға алғанымыз да әсер етеді. Кейде көптеген жылдар бойы бір үйде бірнеше басқару түрінің болуы мен кейбір басшылардың теріс әрекеттері тұрғындардың белсенділігін төмендетіп тастаған болып шығады.
Сондай-ақ субъективті себептер де бар – басқару ісіне қатысуға ниеттің болмауы, бәрі өздігінен шешіледі деген үміт, уақыттың, басқару дағдыларының жоқтығы. Тұрғындардың өз үйін басқару ісіне қатысу ниетін қалыптастыру үшін біз, заң шығарушылар мен реттеушілер, оны жеңіл, ерікті әрі түсінікті етуіміз керек. Осы мақсатта заңда цифрлық шешімдерді енгізу шаралары қолға алынып, шешім қабылдау рәсімдері қайта қаралды, бюрократиялық тетіктер жеңілдетілді. Ендігі жерде барлық басқарушы субъектілер тұрғындарға электрондық дауыс беруге мүмкіндік жасап, үйді цифрлық жүйелер арқылы басқаруды қолжетімді етуге міндетті болады.
Тұрғындардың қарсылығы көбіне сенімсіздіктен туындайды. Оларды басқарушылар алдап соққан жағдайлар да кездеседі. Сондықтан басқару формалары мен субъектілерінің жұмысының ашықтығына қойылатын талап күшейтілді. Мысалы, қол қою парақтары енді ресми мәртебеге ие, ал «қолды» қолдан жасау – құжатты бұрмалау болып саналады. Сондай-ақ үй құжаттарын бермеу, шот ашпау, есеп бермеу сияқты жағдайларда басқарушыларға әкімшілік айыппұлдар салынатын толықтыру енгізілді.
Айтпақшы, жекеменшік пен тұрғындардың міндеттері және осы үдерістердегі мемлекеттің рөлі арасындағы қайшылықты еңсеру – реттеуші тәсілдерді таңдауда өте күрделі міндет.
Үшіншіден, жылдар бойы қалыптасқан қоғамдық қатынастарды 2-3 жылдың ішінде реформалау мүмкін емес. Бұл үдерісті жеделдету үшін адамдарға таңдау мүмкіндігін беру қажет және қатаң шектеулер мен мәжбүрлеу болмауы керек. Қабылданған өзгерістер де осыған бағытталған. Таңдау еркіндігі – маңызды құрал.
Қазір бұл мүмкіндік бар. Заңды тұлға – МИБ (мүлік иелері бірлестігі) құруға болады, не заңды тұлға құрмай-ақ – ТББ (тікелей бірлесіп басқару) арқылы басқаруға болады. Пәтерлер санына шектеу жоқ. Кез келген жағдайда ТББ нұсқасы қала береді.
Егер тұрғындар МИБ-ті таңдаса, тағы да бірнеше жол бар. МИБ үйді өзі басқаруы мүмкін, не директорды жалдайды, не бәрін аутсорсинг арқылы басқарушы компанияға береді.
Егер тұрғындар заңды тұлғасыз ТББ формасында қалуды ұйғарса, оларға бір жиналыс өткізу жеткілікті – басқарушы субъектіні таңдап, оның қызметтеріне тарифті бекітеді, әрі қарай ол жиналыс хаттамасына сәйкес үйді басқара бастайды. Жиналыс өткізілмесе де, әкімдік басқарушы компанияны тағайындайды, яғни үй иесіз қалмайды.
Егер ТББ формасы 36 пәтерден аз үйге қолданылса, басқарушы субъектіні тарту кезінде арнайы талап қойылмайды.
Төртіншіден, тұрғын үй қорын басқару саласына кәсіби мамандар қажет. Әйтпесе кез келген жақсы бастама ашықтық пен сенімнің аздығынан тығырыққа тіреліп, тұрғын үй қоры әрі қарай да тоза береді.
– Неліктен тек екі басқару формасы – МИБ пен ТББ ғана қалды? ПИК-тің жайы не болады? Бұл жүйені қаншалықты жеңілдетеді және меншік иелерінің жауапкершілігін арттыра ма?
– Бұл формалар көпқабатты үйлер тұрғындарының ортақ мүлкін басқару процесімен тығыз байланысты. Кондоминиум – бұл бір үйдің режимі. 10 немесе 20 емес. Ортақ мүлік тек бір үйдің тұрғындарына ғана тиесілі. Олар оны бірлесіп басқарады. Сондықтан басқару формасы тек бір үйге қатысты (немесе бір іргетаста және коммуникацияда тұрған бірнеше үйге – бірақ бұл, шын мәнінде, жеке үйлер емес, бір блок деп саналады). ПИК (пәтер иелері кооперативі) енді басқару формасы болып саналмайды, олар тек басқарушы субъект ретінде қарастырылады.
Кезінде көпүйлі тұрғын үйлер басқару және күтіп ұстау рәсімдерін айтарлықтай жеңілдетті, бірақ жекелеген үйлерде бастамашылдықты «өлтірді». Біз кондоминиумның нақты бір объектісінде өзін-өзі басқару жүйесінен айырылып қалдық. Бұл – дұрыс емес.
Сонымен қатар, ұқсас сипаттамалары бар әртүрлі басқару формаларының болуы халықты шатастырды. Бүгін біз заңда дәл қазіргі тәжірибеде қалыптасқан жағдайды нормаға айналдырдық.
Дегенмен, көпүйліліктің өзі үйлерді күтіп ұстауға күш біріктіру тұрғысынан пайдалы. Біз бұл жайтты ескердік және оны ПИК-тің жаңа құқықтық жұмыс режиміне енгіздік. ПИК-ті қайта тіркеу кезінде немесе жаңасын құру барысында міндетті түрде үйлердің өкілдері бастамашыл топқа кіруі тиіс. Кооперативтер коммерциялық емес ұйым мәртебесін сақтайды, бірақ тек үлгілік жарғы бойынша жұмыс істейді және олардың кірісі тек үйді ұстауға жұмсалады. ПИК-ке қатысу және тарифтер бойынша шешімдер әр үйдің тұрғындарының көпшілік даусымен жеке қабылданады. Есептер, сметалар мен құжаттар меншік иелеріне қолжетімді болады.
– Бұл өзгерістер Мемлекет басшысының ТҮКШ саласында тәртіп орнатуға қатысты тапсырмаларымен қаншалықты байланысты?
– Бұл заңды депутаттар Мемлекет басшысының 2023 жылғы Үкіметтің кеңейтілген отырысында берген тапсырмасы бойынша әзірледі. Оны әзірлеу және барлық қажетті қорытындылар мен сараптамаларды жасауға бір жылдан астам уақыт кетті, содан кейін құжат Парламентте жан-жақты талқыланды. Бұл орайда диалог тек Мәжіліс қабырғасында өткен жоқ, жұмыс тобы елдің бірқатар аймағын аралады. Топ құрамында барлық өңір мен қаланың өкілдері болды. Көптеген ұсыныс енгізіліп, заң нормасына айналды. Кейбіреулері бұл пакетке енген жоқ, бірақ келесіге міндетті түрде енеді, біз олармен жұмыс істеуді жалғастырып жатырмыз.
Бұл заң тәртіп орнату тұрғысынан не береді? Ең алдымен, ТҮКШ-тің басты міндеті – өмір сүру жағдайын жақсарту және қауіпсіздікті қамтамасыз ету мәселелерін реттейді. Бұл – кез келген әлеуметтік жүйенің негізінде тұратын іргелі қажеттілік. Халық та «үйің болса, күйің болады» деп бекер айтпайды. Үй бар болса, өмірде де тәртіп болады. Мұның жүзеге асуы үшін тұрғын үй қоры күтіп ұсталуы керек, жақсы қызмет көрсетілуі және бақылауға алынуы тиіс. Әрине, бұл заң ескі үйлерді жаңартпайды, олардың тозуын айтарлықтай баяулатып, қазіргі күйін сақтап қалуға мүмкіндік беретін ережелерді енгізеді.
Мысалы, заңда «иесіз үйлерге» уақытша басқарушы компанияны тағайындау мерзімдері қысқартылды. Бұл – тұрғындары жиналыс өткізіп, компанияны таңдай алмай отырған үйлерге қатысты. Сонымен қатар, уақытша басқаруды жеке де, мемлекеттік басқарушы компаниялар да жүзеге асыра алады. Бұл маңызды нәрсе, өйткені жеке компаниялардың ішінде минималды тарифпен иесіз үйлерге қызмет көрсеткісі келетіндер аз, ал екінші жағынан, шағын қалаларда әдетте әкімдіктердің коммуналдық кәсіпорындары бар, бірақ бәсекелі нарық жоқ.
Жалпы алғанда, заңмен басқарушы субъектілерге құқықтық мәртебе берілді. Қазіргі талаптар мен қалыптасқан тәжірибеге сай, шағын әрі ескі, төлем қабілеті төмен үйлер арзан басқарушы компанияларды таңдайды; орташа және үлкен, бірақ төлем қабілеті бар әрі бастамашыл тұрғындары бар үйлер МИБ құрып, өздері басқарады; төлем қабілеті бар, бірақ бастама көтермейтін үйлер кәсіби басқарушы компанияны тартады; шағын, бірақ бастамашыл үйлер – үй басқарушысымен немесе МИБ-пен шектеліп, кейін көрші үйлермен бірігеді. Ал кім шешім қабылдай алмаса, жоғарыда айтқанымдай, уақытша басқарушы компаниялардың қолында қалады.
Тұрғын үй қорын сақтау үшін заңда кәсіби басқарушылар пулын қалыптастыру және қолданыстағы басқару және қызмет көрсету ұйымдарын институттау шаралары қабылданды. Бұл өте маңызды. Онсыз ештеңе жүзеге аспайды. Басқарушы субъектілердің жұмысын хабарламалық тәртіпке келтіру, құрамында сертификатталған мамандар болуы, көпқабатты үйдің басқарушысына қойылатын талаптар, әр үй бойынша субъектілер мен басқару формаларының реестрін жүргізу – мұның бәрі үйлерді кәсіби басқаруға жол ашады.
Екіншіден, үйді басқару жүйесі азаматтық белсенділік пен жауапкершілікті қалыптастырады. Тұрғын үйлер қауымдастықтары деңгейінде өзін-өзі басқарудың дамуы тұрғын үй қатынастары туралы заң нормаларын тиімді іске асыруға, тұрғын үй қорын басқаруға және көпқабатты үй тұрғындарының өмір сүру жағдайларын кезең-кезеңімен жақсартуға мүмкіндік береді. Басқаша айтқанда, қоғамдық қатынастардың жаңа мәдениеті қалыптасып келеді.
Адамдар өз үйінің, кейінірек – шағынауданның, қаланың тұрмыстық мәселелерін шешуге деген белсенділігі арта түседі. Қалалықтар бұл мәселеге қаншалықты күмәнмен қараса да, алғашқы нәтижелері қазірдің өзінде көрініп жатыр. Тек үй чаттарына көз жүгіртсе жеткілікті.
Еске сала кетейік, 15 шілдеде Президент Қасым-Жомарт Тоқаев ТКШ мәселелері бойынша заңға өзгеріс енгізген болатын. Енді Қазақстанда қарапайым серіктестік түрінде көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару нысаны жойылды. Басқарудың тек екі түрі сақталған: МИБ (мүлік иелерінің бірлестігі) және ТББ (тікелей бірлескен басқару).
